Zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, obowiązujący od 2022 r., w dalszym ciągu rodzi istotne wątpliwości interpretacyjne. W szczególności dotyczy to sytuacji, w których lokal mieszkalny nie jest przeznaczony na wynajem, lecz służy wyłącznie jako siedziba i miejsce faktycznego prowadzenia działalności gospodarczej, np. kancelarii prawnej lub biura.
W dwóch wyrokach wydanych 9 maja 2024 r. (sygn. I SA/Wr 960/23) oraz 13 listopada 2025 r. (sygn. I SA/Wr 477/25) Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zajął stanowisko w takich sprawach. Oba orzeczenia są nieprawomocne.
Przedmiot sporu
Sprawy rozpatrywane przez WSA we Wrocławiu dotyczyły lokali mieszkalnych nabytych od dewelopera, które – mimo formalnego charakteru mieszkalnego – miały być wykorzystywane wyłącznie na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. W jednej sprawie podatnikiem była spółka, w drugiej – adwokat planujący prowadzenie kancelarii w zakupionym lokalu.
Organy podatkowe uznały, że sam fakt zakwalifikowania nieruchomości jako lokalu mieszkalnego wyklucza możliwość jego amortyzacji, niezależnie od faktycznego sposobu wykorzystania. Podatnicy wskazywali natomiast, że zakaz amortyzacji wprowadzony w ramach tzw. Polskiego Ładu dotyczy lokali mieszkalnych wykorzystywanych w celu osiągania przychodów z najmu, dzierżawy lub podobnych umów, a nie nieruchomości służących operacyjnie działalności gospodarczej.
Stanowisko WSA we Wrocławiu
WSA we Wrocławiu nie podzielił stanowiska organów podatkowych. Sąd zwrócił uwagę, że:
-
art. 22c pkt 2 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 2a ustawy o CIT wprowadzają zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych,
-
jednocześnie art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT nadal reguluje minimalne okresy amortyzacji dla budynków i lokali mieszkalnych, co – zdaniem sądu – nie może być uznane za rozwiązanie przypadkowe,
-
przepis przejściowy, tj. art. 71 ustawy nowelizującej z 29 października 2021 r., odnosi się wyłącznie do podatników osiągających przychody z najmu, dzierżawy lub podobnych umów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).
WSA odwołał się również do uzasadnienia projektu nowelizacji, z którego wynikało, że celem ustawodawcy było ograniczenie inwestowania w lokale mieszkalne przeznaczone na wynajem, a nie pozbawienie możliwości amortyzacji nieruchomości wykorzystywanych jako zaplecze operacyjne działalności gospodarczej.
Sąd wskazał także na konstrukcję podatku dochodowego, w którym opodatkowaniu podlega dochód, a nie sam przychód. W tym kontekście powołał się na uchwałę NSA z 14 czerwca 2021 r. (II FPS 2/21), zgodnie z którą sytuacja, w której podatnik osiąga przychód, ale nie ma możliwości rozpoznania kosztów jego uzyskania, nie powinna być akceptowana.
W konsekwencji WSA we Wrocławiu uznał, że zakaz amortyzacji nie obejmuje lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie jako siedziba i miejsce faktycznego prowadzenia działalności gospodarczej, o ile nie są one oddawane w najem ani dzierżawę.
Kontekst orzeczniczy
Stanowisko WSA we Wrocławiu nie przesądza o zakończeniu sporów w tym obszarze. Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 13 lipca 2023 r. (II FSK 119/23), 13 sierpnia 2025 r. (II FSK 460/25) oraz 4 marca 2025 r. (II FSK 6/25) przyznał rację organom podatkowym, jednak sprawy te dotyczyły amortyzacji lokali mieszkalnych wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej na cele najmu.
W toku pozostają również postępowania kasacyjne dotyczące wyroków WSA w Łodzi (I SA/Łd 258/23) oraz WSA w Rzeszowie (I SA/Rz 88/24), w których istotnym zagadnieniem była konstytucyjna zasada ochrony praw nabytych i interesów w toku.
Komentarz ekspercki
Jak wskazuje Marcin Palusiński, doradca podatkowy, rozstrzygnięcia WSA we Wrocławiu mają znaczenie praktyczne, ponieważ wyraźnie rozróżniają lokale mieszkalne nabywane w celach inwestycyjnych od nieruchomości wykorzystywanych operacyjnie w działalności gospodarczej.
W przypadku lokali przeznaczonych wyłącznie na siedzibę firmy kluczowe znaczenie ma wykazanie faktycznego sposobu ich wykorzystania. Obejmuje to m.in. sposób aranżacji lokalu, dokumentację wewnętrzną, treść umów z klientami oraz ujęcie nieruchomości w ewidencji środków trwałych. W zależności od okoliczności istotne może być również spełnienie wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego.
Jednocześnie należy mieć na uwadze, że omawiane wyroki są nieprawomocne, a linia orzecznicza NSA w sprawach dotyczących amortyzacji mieszkań pozostaje restrykcyjna. Decyzja o amortyzowaniu lokalu mieszkalnego wykorzystywanego jako biuro wiąże się więc z ryzykiem sporu z organami podatkowymi i powinna być poprzedzona analizą konkretnego stanu faktycznego.
Artykuł z komentarzem eksperckim Marcina Palusińskiego ukazał się 8 grudnia 2025 r. w Dzienniku Gazecie Prawnej. Autorka – Katarzyna Jędrzejewska, tytuł: Spór o amortyzację lokali i budynków mieszkalnych. Co z biurem, siedzibą, kancelarią?
Jeśli masz pytania dotyczące tego zagadnienia – zapraszamy do kontaktu z naszym ekspertem – Marcin Palusiński: m.palusinski@dsk-kancelaria.pl.
