Nasza nieruchomość gruntowa została połączona z siecią gazową i kanalizacyjną? A może został dla niej uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zamiast gruntu rolnego mamy teraz grunt budowlany? To dużo ułatwia - możemy na nim budować bez konieczności uzyskiwania szeregu rozstrzygnięć administracyjnych albo sprzedać nieruchomość za wyższą cenę. Zmiana ta może jednak wiązać się też z ryzykiem naliczenia wysokich opłat.
RENTA PLANISTYCZNA
Jeśli w przypadku uchwały lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) wartość nieruchomości wzrosła, to gminie może należeć się nawet do 30% wzrostu wartości nieruchomości, co nazwane jest rentą planistyczną. Opłata ta jest należna gminie wyłącznie w przypadku zbywania nieruchomości przez właściciela i to tylko w ciągu maksymalnie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany MPZP. Wysokość opłaty ustalana jest w treści samego MPZP i nie musi zawsze wynosić dokładnie 30% wzrostu wartości. Stawka ustalona w oparciu o 30% jest jedynie stawką maksymalną, w rzeczywistości często ustalana jest na niższym poziomie.
Notariusz, w obecności którego zawierana jest umowa zbycia nieruchomości położonej na obszarze, na którym w ciągu 5 poprzednich lat nastąpiła zmiana lub uchwała MPZP przekazuje wypis umowy do właściwego organu (prezydenta miasta, burmistrza, wójta). Obowiązek zapłaty renty planistycznej zostanie ustalony w drodze decyzji administracyjnej, którą otrzyma zbywający nieruchomość.
Warte odnotowania jest to, że powyżej opisany mechanizm pobierania przez gminę opłaty za zwiększenie wartości nieruchomości poprzez uchwalenie czy zmianę MPZP działa w obie strony, tzn. przy zmianie MPZP, która uniemożliwi lub istotnie utrudni korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel nieruchomości może domagać się od gminy odszkodowania lub odkupienia tej nieruchomości. Jeśli właściciel takiej nieruchomości zdecydował się ją odsprzedać nie gminie, lecz osobie trzeciej, a wartość nieruchomości z powodu uchwalenia lub zmiany MPZP zmalała, zbywający może żądać od gminy odszkodowania w wysokości tego zmniejszenia wartości nieruchomości.
OPŁATA ADIACENCKA
Opłata adiacencka naliczana jest w przypadku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym: – budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, samorządu lub Unii Europejskiej oraz
- scaleniem i podziałem nieruchomości, a także
- podziałem nieruchomości.
Rada gminy uchwałą ustala wysokość opłaty adiacenckiej, która może wynieść maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, który skutkował wzrostem wartości nieruchomości, a nawet do 50% wzrostu wartości nieruchomości w pozostałych przypadkach wskazanych jako przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. w przypadku scalenia i podziału oraz budowy urządzeń infrastruktury.
W odróżnieniu od renty planistycznej, opłata adiacencka nie jest płatna jedynie w razie zbycia nieruchomości, lecz w przypadku ustalenia jej przez radę gminy, w zasadzie automatycznie obciąża każdego właściciela nieruchomości bądź każdego użytkownika wieczystego nieruchomości, których dotyczył podział, scalenie i podział bądź budowa urządzeń infrastruktury.
Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej musi jednak nastąpić maksymalnie w ciągu trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, orzeczenie o podziale stało się prawomocne albo od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (w tym do dróg).
Opłata adiacencka zatem należna jest gminie od każdego właściciela nieruchomości (a nie uzależniona jest od zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości). Jednak ustawodawca przewiduje możliwość rozłożenia jej na raty, nawet do 10 lat. W tym celu należy jednak złożyć odpowiedni wniosek do organu prowadzącego daną sprawę.
PODSUMOWANIE
Należy pamiętać, że w obu przypadkach (renty planistycznej oraz opłaty adiacenckiej) opłata naliczana jest od wzrostu wartości nieruchomości, a nie od wartości samej nieruchomości, jednak – w zależności od sytuacji – naliczenie opłaty adiacenckiej lub renty planistycznej może i tak wyprowadzić z naszej kieszeni od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych (oczywiście w niektórych przypadkach nawet więcej). W razie wątpliwości co do zasadności naliczenia takiej opłaty lub co do samej jej wysokości, warto zasięgnąć porady prawnika. Sprawna i skuteczna interwencja może pomóc obniżyć wysokość opłaty lub odwlec w czasie moment jej wymagalności.