Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to często cios dla właścicieli nieruchomości. Jeśli nowa uchwała gminy ograniczyła Twoje prawa lub obniżyła wartość Twojego gruntu, nie musisz godzić się na straty. Prawo przewiduje mechanizmy, które pozwalają Ci walczyć o odszkodowanie – a my wiemy, jak je skutecznie wyegzekwować.
Kto może dochodzić roszczeń?
Zmiana lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może istotnie wpłynąć na sytuację właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości. W polskim porządku prawnym przewidziano szereg roszczeń, które przysługują osobom dotkniętym negatywnymi skutkami takich zmian. Uprawnionymi do dochodzenia roszczeń są właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości, których prawa zostały ograniczone w wyniku wejścia w życie nowego planu miejscowego lub jego zmiany. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał, że odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. może skutecznie dochodzić właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości mający taki status zarówno w chwili wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i w chwili wytoczenia powództwa oraz zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji (Postanowienie SN z 4.10.2022 r., III CZP 99/22, LEX nr 3447139).
Jakie roszczenia przysługują właścicielom?
Roszczenia przewidziane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obejmują żądanie od gminy odszkodowania za poniesioną szkodę, żądanie wykupu nieruchomości lub jej części, a także – w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość uległa obniżeniu – odszkodowania równego tej różnicy. Realizacja roszczeń, o których mowa powyżej może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.
Kto ponosi odpowiedzialność za skutki planu?
Roszczenia wynikające ze zmiany lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kieruje się co do zasady przeciwko gminie, która uchwaliła lub zmieniła plan miejscowy. Wyjątkowo, w przypadku terenów zamkniętych, roszczenia mogą być kierowane do władającego tym terenem. W praktyce to właśnie gmina odpowiada za skutki prawne swoich uchwał planistycznych.
Termin na zgłoszenie roszczenia
Niezwykle istotny jest także czas. Roszczenie o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości należy zgłosić w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. To termin, którego nie można przedłużyć. Jego upływ oznacza wygaśnięcie prawa do odszkodowania.
Jak udowodnić szkodę w sądzie?
Walka o odszkodowanie w sądzie wymaga profesjonalnego przygotowania i solidnych dowodów. W toku postępowania sądowego osoba dochodząca roszczenia musi wykazać, że plan miejscowy lub jego zmiana rzeczywiście uniemożliwiły lub istotnie ograniczyły korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Konieczne jest także udowodnienie wysokości rzeczywistej szkody lub obniżenia wartości nieruchomości oraz wykazanie związku przyczynowego między zmianą planu a powstałą szkodą. Szkoda w rozumieniu art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma postać realnie poniesionej straty w postaci spadku wartości nieruchomości, nie obejmuje natomiast utraconych korzyści (Wyrok SN z 23.02.2022 r., II CSKP 442/22, LEX nr 3403020). Co szczególnie istotne, samo przytoczenie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest wystarczające dla uznania, że w związku z uchwaleniem tego planu albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Nie pozwala też na ustalenie, jak kształtuje się powstała w związku z tym rzeczywista szkoda właściciela nieruchomości. W tym celu nie można poprzestać na przytoczeniu danych o charakterze normatywnym, lecz konieczne jest ustalenie faktów o charakterze empirycznym, czyli wskazanie, jakiemu konkretnie uszczupleniu uległa sfera możności postępowania właściciela nieruchomości, a także jaki ma ona wymiar ekonomiczny (Wyrok SN z 14.06.2024 r., II CSKP 1905/22, LEX nr 3726900.).
Kiedy przysługuje roszczenie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p.?
Wskazane w przepisie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia przysługują wówczas, gdy uchwalony lub zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego, ingerujący w istotny sposób w prawo własności, uniemożliwia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje także możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny (Wyrok NSA z 13.09.2024 r., I OSK 1009/21, LEX nr 3769888). Dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości określa forma, w jakiej właściciel faktycznie realizował uprawnienie do posiadania swojej nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem rozumiane jest jako obiektywne określenie możliwych w świetle uregulowań prawnych sposobów gospodarowania na tej nieruchomości, zgodnych z dotychczas obowiązującym planem miejscowym, bez względu na to, w jaki sposób korzystania realizował lub planował uprawniony (Wyrok SN z 15.03.2023 r., II CSKP 1654/22, OSNC-ZD 2024, nr 2, poz. 11).
Kiedy roszczenia nie przysługują?
Nie zawsze jednak roszczenia wobec gminy będą skuteczne. Ustawodawca przewidział wyłączenia, zgodnie z którymi roszczenia nie przysługują, jeśli ograniczenia wynikają z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych, decyzji innych organów administracji publicznej niż gmina, bądź z zakazów lub ograniczeń wynikających z przepisów ustaw lub aktów prawa miejscowego (art. 36 ust. 1a u.p.z.p.).
Zwrot odszkodowania po unieważnieniu uchwały
W sytuacji, gdy po wypłacie odszkodowania stwierdzona zostanie nieważność uchwały gminy w sprawie ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odszkodowanie podlega zwrotowi na rzecz gminy (art. 36 ust. 5 u.p.z.p.). Taka regulacja ma na celu przywrócenie równowagi prawnej po uchyleniu wadliwego aktu planistycznego.
Jak ustala się wysokość odszkodowania?
Ustalenie precyzyjnej kwoty odszkodowania to kluczowy, a zarazem skomplikowany element postępowania. Wysokość odszkodowania ustala się jako różnicę między wartością nieruchomości przed i po zmianie planu, z uwzględnieniem jej przeznaczenia i faktycznego sposobu użytkowania. Z orzecznictwa sądowego wynika, że określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu wyznaczone w zmienionym planie miejscowym, a w przypadku jego braku – faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości (Wyrok NSA z 23.04.2025 r., II OSK 2422/24, LEX nr 3880603). W przypadku zbycia nieruchomości bierze się pod uwagę cenę uzyskaną przez zbywcę oraz wartość rynkową.
Gdzie rozpoznaje się sprawy o odszkodowanie?
Sprawy o odszkodowanie w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rozpoznają sądy powszechne.
Skorzystaj z pomocy profesjonalistów
Jeżeli zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wpłynęła na Twoje prawa do nieruchomości, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Nasz zespół wyspecjalizowanych prawników procesowych posiada bogate doświadczenie w sprawach odszkodowawczych i skutecznie reprezentuje klientów w sporach z gminami. Oferujemy kompleksową analizę sytuacji prawnej oraz wsparcie na każdym etapie postępowania. Skorzystaj z naszej wiedzy i doświadczenia – pomożemy Ci wyegzekwować należne roszczenia.
Kontakt:
Katarzyna Holik, adwokat, menedżer DSK: k.holik@dsk-kancelaria.pl
