Czy deweloper zawsze ponosi koszty wykonania zastępczego?

Co do zasady

Kluczowe znaczenie w zakresie możliwości powierzenia innemu podmiotowi wykonawstwa zastępczego mają postanowienia umowne. Należy zatem dokonać analizy zawartej z nabywcą i umowy i ocenić, czy umowa przewiduje takie uprawnienie, a także czy zostały spełnione przesłanki warunkujące możliwość usunięcia wad na koszt i ryzyko dewelopera. Kompleksowa analiza danego stanu faktycznego pozwala na przyjęcie odpowiedniej koncepcji działań, która będzie odpowiadała przyjętym unormowaniom, a także nie będzie narażać dewelopera na poniesienie nieuzasadnionych kosztów. Z doświadczeń Kancelarii DSK wynika ponadto, że celowe pozostaje także odpowiednie skonstruowanie umowy, której postanowienia będą korzystne dla dewelopera, ale które jednocześnie nie będą krzywdzące dla nabywców.

W kontekście powyższego należy bowiem zaznaczyć, że jeżeli strony w umowie nie przewidziały możliwości usunięcia wady na koszt i ryzyko dewelopera, odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy ogólne Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi nabywca może usunąć wadę tylko w przypadku uzyskania uprzedniego upoważnienia przez sąd lub w przypadku wystąpienia innych, szczególnych przesłanek warunkujących tę możliwość. Rozwiązanie takie jest korzystne dla deweloperów, ponieważ brak spełnienia przesłanek ustawowych oznacza, że w przypadku usunięcia wady przez nabywcę na własną rękę, deweloper będzie zobowiązany do zwrotu tych kosztów tylko w przypadku wykazania przez nabywcę, że poniósł on szkodę spowodowaną nieusunięciem wady.

Zasady ogólne – art. 480 k.c.

Przepis art. 480 k.c. znajduje zastosowanie w zasadzie w przypadku powstania zwłoki dewelopera w wykonaniu świadczenia. Nie ma zatem mowy o takiej sytuacji, w której deweloper wykonuje świadczenie, ale wykonuje je w sposób nieprawidłowy.

W doktrynie prawa cywilnego przyjmuje się, że wykonanie zastępcze, o którym mowa w art. 480 k.c., będące surogatem świadczenia, wymaga upoważnienia sądowego, ponieważ między stronami może istnieć spór co do tego, czy dłużnik pozostaje w zwłoce w spełnieniu świadczenia, a ponadto jednostronne – zwłaszcza pochopne – czynności samego wierzyciela mogą mieć nieraz charakter represyjny bądź obciążać dłużnika ponad nieodzowną miarę¹.

Zaznaczyć należy, że nabywca może wszcząć powództwo w przedmiocie upoważnienia go przez sąd do wykonania czynności na koszt dewelopera jedynie w sytuacji, gdy deweloper pozostaje w zwłoce w wykonaniu danego świadczenia. Zatem istotnym jest, aby opóźnienie występujące po stronie dewelopera było przez niego zawinione. Nie każde bowiem opóźnienie stanowić będzie podstawę do wszczęcia powództwa w tym zakresie, a w przypadku uznania przez sąd, że deweloper nie pozostaje w zwłoce w wykonaniu świadczenia, powództwo zostanie oddalone. Rozwiązania kodeksowe należy więc oceniać korzystnie dla dewelopera, ponieważ nabywca często w sposób subiektywny ocenia daną sytuację i uznaje, że deweloper nienależycie wykonuje ciążące na nim obowiązki. Z kolei sąd dokonuje obiektywnej oceny zaistniałej sytuacji w oparciu o przekazane mu dowody, co może pozwolić deweloperowi na uniknięcie ponoszenia bezzasadnych kosztów.

Co istotne, nawet w przypadku uznania przez sąd, że wykonanie zastępcze jest zasadne, koszty wykonania zastępczego, do pokrycia których zobowiązany może być deweloper, nie mogą być kosztami nadmiernymi. Zatem można przyjąć, że deweloper powinien zwrócić jedynie te koszty, które faktycznie były niezbędne do poniesienia celem wykonania danego zobowiązania.

Niemniej istnieją pewne ryzyka, które deweloper winien wziąć pod uwagę. W szczególności nabywca może w nagłych wypadkach, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dewelopera lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił. Przyjmuje się, że przez nagłe wypadki należy rozumieć takie okoliczności jak awaria wody etc. W przypadku wystąpienia takich okoliczności Kancelaria DSK rekomenduje szczegółową i indywidualną analizę przypadku. Może się bowiem okazać, że nabywca, powołując się na nagłą sytuację, zlecił wykonanie prac podmiotowi trzeciemu, mimo twierdzenia nabywcy nie były prawidłowe.

Postanowienia szczególne – art. 636 § 1 k.c.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że zastosowanie może mieć także przepis szczególny Kodeksu cywilnego, tj. art. 636 § 1 k.c., z którego bezpośrednio wynika, że sanowanym zachowaniem dewelopera pozostaje wykonywanie dzieła w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową. W takiej sytuacji, nabywca może wezwać dewelopera do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nabywca może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo dewelopera. W kontekście powyższego należy zaznaczyć, że nabywca nie jest uprawniony do powierzenia wykonywania świadczenia innemu podmiotowi, jeżeli nie dopełni wszystkich warunków wynikających z cytowanego przepisu. Zakres prac, które nabywca może powierzyć podmiotowi trzeciemu obejmuje zarówno poprawienie tych, które już wykonał jego poprzednik, jak również realizację tych, które jeszcze nie zostały przeprowadzone.

Jednocześnie, deweloper każdorazowo powinien zwrócić uwagę, czy:

•  wykonuje dzieło w sposób wadliwy,
•  wykonuje dzieło w sposób sprzeczny z umową,
•  wezwał dewelopera do zmiany sposobu wykonywania dzieła,
•  wyznaczył deweloperowi odpowiedni termin na tę zmianę,
•  upłynął termin na zmianę sposobu wykonywania dzieła.

Dopiero spełnienie wszystkich wskazanych wyżej przesłanek będzie warunkowało powstanie po stronie nabywcy uprawnienia zarówno do odstąpienia od umowy albo uprawnienia do powierzenia wykonywania dzieła innemu podmiotowi. Z doświadczeń Kancelarii DSK wynika, że nabywcy w sposób nieprawidłowy formułują żądania w powyższym zakresie. W takich sytuacjach celowe pozostaje kompleksowe zweryfikowanie stanu faktycznego i podjęcie wszelkich możliwych czynności zmierzających do ochrony interesu dewelopera.

Pamiętajmy!

Nie jest dopuszczalne wykonywanie uprawnień wynikających z art. 636 k.c. po dokonaniu odbioru dzieła². Od chwili odbioru dzieła, nabywcę chronią regulacje dotyczące rękojmi za wady³.

Art. 636 k.c. dotyczy sytuacji, w której w toku wykonywania dzieła nabywca dostrzeże nieprawidłowości w czynnościach dewelopera, polegające na wykonywaniu dzieła w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową. Zastosowanie cytowanego artykułu dotyczy tylko czasu, w którym dzieło jest jeszcze wykonywane, tym samym wyłączona jest możliwość jego stosowania do momentu po zakończeniu dzieła⁴. Zaznaczenia wymaga, że nadto, że w sytuacji, gdy problem rzekomych wad dzieła wynikł dopiero przy jego odbiorze, art. 636 k.c. w ogóle nie może mieć zastosowania⁵.

Podsumowanie

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że deweloper nie musi każdorazowo spełniać żądań nabywcy w sposób przez niego narzucony. Przepisy prawa zapewniają deweloperom również pewne pole manewru, z czego warto korzystać. W szczególności celowe pozostaje przeanalizowanie danego stanu faktycznego, co w sposób obiektywny umożliwi deweloperowi podjęcie odpowiednich środków zaradczych w oparciu o właściwe przepisy prawa.

Jeśli rozważacie Państwo podjęcie skutecznej ochrony Waszych interesów w związku z poniesieniem lub ryzykiem poniesienia kosztów wykonawstwa zastępczego lub wejście w spór z nabywcą lokalu, zapraszamy do kontaktu.

Marta Dziewulska: m.dziewulska@dsk-kancelaria.pl

***

¹ Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II

² wyrok SN z dnia 4 kwietnia 1997 r., II CKN 65/97, LEX nr 358827; wyrok SN z dnia 3 listopada 2000 r., IV CKN 152/00, OSNC 2001, nr 4, poz. 63, z omówieniem W. Robaczyńskiego, Przegląd orzecznictwa, PS 2005, nr 11–12, s. 225; wyrok SA w Szczecinie z dnia 19 grudnia 2013 r., I ACa 792/13

³ por. wyrok SA w Gdańsku z dnia 14 września 2012 r., V ACa 653/12

⁴ Ciszewski Jerzy (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II

⁵ wyrok SN z 4 kwietnia 1997 r., II CKN 65/97, LexisNexis nr 8438007, SIP nr 358827