Jak wejść na ukraiński rynek budowlany: modele prawne i organizacyjne dla polskich firm

Obecny klimat inwestycyjny w Ukrainie pozostaje niejednoznaczny. Z jednej strony nadal oceniany jest jako trudny ze względu na ryzyka bezpieczeństwa oraz problemy systemu sądownictwa. Z drugiej strony status kraju kandydującego do Unii Europejskiej znacząco poprawił postrzeganie Ukrainy przez inwestorów, otworzył dostęp do rynków europejskich i wyznaczył kierunek rozwoju w stronę przejrzystych zasad funkcjonowania. Dodatkowo pozytywny wpływ mają deregulacja oraz intensywna cyfryzacja usług publicznych, w tym przejście na elektroniczne pozwolenia w budownictwie.

Jedną z kluczowych zmian stała się geograficzna transformacja rynku. O ile wcześniej centrami aktywności były Kijów oraz duże regiony przemysłowe, obecnie wyraźne przywództwo przejęła zachodnia część Ukrainy. Obwody lwowski, iwanofrankiwski i zakarpacki stały się głównymi obszarami realizacji nowych projektów mieszkaniowych i logistycznych. Wynika to z relatywnie wyższego poziomu bezpieczeństwa, znacznego napływu osób wewnętrznie przesiedlonych oraz rozwoju infrastruktury turystycznej. To właśnie tutaj obserwuje się dziś najwyższe zapotrzebowanie na mieszkania, szczególnie w segmencie osiedli domów jednorodzinnych i apartamentów.

Jednocześnie sytuacja w regionach centralnych i wschodnich znacząco się różni. Ze względu na podwyższone ryzyko deweloperzy działają ostrożnie: nowe projekty uruchamiane są sporadycznie, a główna aktywność koncentruje się na dokańczaniu inwestycji rozpoczętych przed 2022 rokiem. Rynek wtórny pozostaje przy tym stosunkowo stabilny, a popyt na gotowe mieszkania z wykończeniem nadal utrzymuje się na wysokim poziomie.

W latach 2024–2026 wyraźnie zarysowują się cztery kluczowe kierunki rozwoju sektora. Pierwszym jest szeroko zakrojona odbudowa oraz rozwój budownictwa mieszkaniowego, które pozostaje głównym motorem rynku. Drugim — integracja standardów europejskich oraz kształtowanie bardziej przejrzystego środowiska biznesowego, co otwiera nowe możliwości dla inwestorów międzynarodowych. Trzecim kierunkiem jest cyfryzacja i automatyzacja, które już dziś zmieniają procesy uzyskiwania pozwoleń oraz zarządzania projektami. Czwartym — efektywność energetyczna i „zielona” transformacja, które stopniowo przestają być jedynie trendem, a stają się obowiązkowym wymogiem dla nowych inwestycji.

Jakie modele prawne wejścia na ukraiński rynek budowlany są najbardziej optymalne?

Rynek budowlany Ukrainy otwiera szereg możliwości dla firm zagranicznych, w tym polskich, jednak wybór formy obecności wymaga dokładnej analizy aspektów prawnych, finansowych i organizacyjnych. Najczęściej stosowanym modelem jest rejestracja własnej osoby prawnej, najczęściej w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (ТОВ), będącej odpowiednikiem polskiej spółki z o.o. Taka struktura umożliwia pełną realizację projektów deweloperskich i wykonawczych, udział w przetargach państwowych i samorządowych, zawieranie umów w imieniu spółki, otwieranie rachunków oraz uzyskiwanie niezbędnych licencji i pozwoleń. W przypadku dużych projektów infrastrukturalnych lub inwestycyjnych możliwe jest wykorzystanie spółki akcyjnej, co pozwala na pozyskiwanie znacznego kapitału i współpracę z akcjonariuszami. Zaletą tego modelu jest stabilność, długoterminowa obecność na rynku oraz większe zaufanie partnerów i zamawiających. Jednocześnie wiąże się on z koniecznością prowadzenia pełnej księgowości i rozliczeń podatkowych, przestrzegania wymogów korporacyjnych, a w przypadku zagranicznych właścicieli lub kadry zarządzającej – uzyskania zezwoleń na pracę i legalny pobyt w Ukrainie.

Inną formą jest utworzenie oddziału lub stałego przedstawicielstwa zagranicznej spółki, gdzie działalność prowadzona jest w imieniu spółki macierzystej bez tworzenia odrębnej osoby prawnej. Model ten umożliwia szybkie wejście na rynek, scentralizowane zarządzanie procesami oraz korzystanie z uproszczonych mechanizmów funkcjonowania w warunkach stanu wojennego. Ma on jednak swoje ograniczenia: zwykłe przedstawicielstwo nie może prowadzić działalności gospodarczej bez rejestracji podatkowej jako stałe przedstawicielstwo, udział w przetargach publicznych jest utrudniony, a odpowiedzialność za zobowiązania w Ukrainie ponosi spółka macierzysta. Forma ta jest najbardziej odpowiednia do testowania rynku lub realizacji pojedynczych projektów bez długoterminowego zaangażowania.

Trzecią opcją jest działalność w oparciu o umowy z ukraińskimi partnerami (umowy o roboty budowlane, podwykonawstwo, umowy agencyjne). Polska firma może dostarczać materiały, sprzęt lub specjalistyczne usługi, podczas gdy partner ukraiński zapewnia lokalną część operacyjną: licencje, pozwolenia, personel oraz relacje z zamawiającym. Model ten pozwala na szybki start, ogranicza koszty administracyjne i ryzyka na etapie testowania rynku, jednak zmniejsza autonomię firmy, ogranicza kontrolę nad finansami i zwiększa ryzyka kontraktowe, co wymaga precyzyjnego uregulowania odpowiedzialności i gwarancji.

Podsumowując, wybór formy obecności na ukraińskim rynku budowlanym zależy od celów strategicznych przedsiębiorstwa: dla długoterminowej i stabilnej działalności najbardziej odpowiednia jest rejestracja własnej spółki, natomiast dla testowania rynku lub realizacji krótkoterminowych projektów – oddział lub współpraca z lokalnymi partnerami. Każde rozwiązanie ma swoje zalety i ryzyka, dlatego skuteczna działalność wymaga starannego planowania, przestrzegania ukraińskiego prawa oraz dostosowania się do lokalnych warunków rynkowych.

Programy państwowe i finansowanie międzynarodowe: jak polskie firmy mogą uczestniczyć w odbudowie Ukrainy?

Udział polskich firm budowlanych w odbudowie Ukrainy staje się istotnym elementem strategicznego przywracania kraju po znaczących zniszczeniach infrastruktury i zasobów mieszkaniowych. Potrzeby odbudowy obejmują zarówno budynki mieszkalne, jak i korytarze transportowe, sektory energetyczne, obiekty przemysłowe, infrastrukturę społeczną oraz obiekty o znaczeniu krytycznym dla bezpieczeństwa, co otwiera szerokie spektrum możliwości dla zagranicznych wykonawców. Polskie firmy postrzegają uczestnictwo w tych procesach nie tylko jako szansę biznesową, lecz również jako wkład w długoterminową stabilność i rozwój ukraińskiego rynku budowlanego.

Jednym z kluczowych kanałów zaangażowania są programy państwowe Ukrainy, ukierunkowane na odbudowę zniszczonych regionów, budynków mieszkalnych, dróg, mostów oraz obiektów infrastruktury społecznej. Państwo realizuje zarówno programy kompleksowe, jak i branżowe w sektorach transportu, energetyki i budownictwa mieszkaniowego. Aby uczestniczyć w takich programach, firmy zagraniczne zazwyczaj muszą posiadać obecność prawną na terenie Ukrainy, spełniać wymogi prawa budowlanego oraz dysponować odpowiednim potencjałem finansowo-technicznym do realizacji dużych projektów.

Podstawowym narzędziem dostępu do finansowania państwowego jest system elektronicznych zamówień publicznych Prozorro, który gwarantuje przejrzystość i konkurencję. Udział w programach państwowych umożliwia firmom długoterminowe zakotwiczenie na rynku oraz zdobycie reputacji wiarygodnego partnera.

Drugim ważnym mechanizmem jest partnerstwo publiczno-prywatne (PPP), które pozwala łączyć wsparcie państwa z prywatnymi inwestycjami przy realizacji projektów infrastrukturalnych. Polskie firmy mogą pełnić rolę wykonawcy, inwestora lub operatora obiektu, łącząc doświadczenie zarządcze z gwarancjami państwowymi. Projekty PPP wymagają jednak dogłębnej analizy finansowej i prawnej, gdyż są zwykle długoterminowe i wiążą się z podwyższonymi ryzykami, m.in. w zakresie finansowania i eksploatacji.

Nie mniej istotną rolę odgrywają międzynarodowi donatorzy i instytucje finansowe. Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBRD) przeznacza znaczące środki na odbudowę sektorów energetycznych, transportowych, infrastruktury komunalnej oraz sektora prywatnego w Ukrainie. Inicjatywa Ukraine FIRST oferuje wsparcie grantowe dla przygotowania technicznego projektów infrastrukturalnych oraz pilotażowe kredyty dla państwowej spółki energetycznej Ukrnafta na budowę elektrowni gazowych o łącznej mocy 250 MW.

Podobnie Bank Światowy realizuje projekty odbudowy zasobów mieszkaniowych i infrastruktury społecznej, np. program HOPE na remonty mieszkań poszkodowanych obywateli oraz program Prepare Ukraine, przygotowujący projekty inwestycyjne. Dla polskich firm programy te otwierają możliwości udziału jako wykonawcy, podwykonawcy lub konsultanci na wczesnych etapach projektowania i realizacji.

Ponadto fundusze Unii Europejskiej również tworzą korzystne warunki dla polskich firm, ponieważ zasady i standardy UE są dobrze znane polskiemu biznesowi. Programy grantowe oraz mieszane instrumenty finansowe pozwalają integrować się z europejskimi projektami odbudowy, co stanowi istotny czynnik strategicznego rozwoju firm na ukraińskim rynku.

Jakie przeszkody napotykają firmy w sektorze budowlanym na Ukrainie?

Najpoważniejszym problemem obecnie jest niedobór siły roboczej spowodowany mobilizacją i masową migracją ludności. W rezultacie nawet strategicznie istotne obiekty mogą ulegać opóźnieniom z powodu braku pracowników. Szczególnie trudna sytuacja ma miejsce w dużych miastach — Charkowie, Odessie i Zaporożu, gdzie obciążenie firm budowlanych jest największe.

Ponadto rząd, likwidując w 2022 roku obowiązek licencjonowania budowy obiektów o kategorii I–III, pozostawił wymogi jedynie dla najbardziej skomplikowanych projektów. Decyzja ta była częścią szerszej polityki deregulacji w warunkach stanu wojennego. Z jednej strony znacznie uprościło to wejście na rynek i pozwoliło firmom szybciej rozpocząć działalność — między innymi dzięki zasadzie deklaratywnej, która umożliwia rozpoczęcie pracy po złożeniu odpowiedniego zgłoszenia. Z drugiej strony taka elastyczność może obniżać poziom kontroli jakości budownictwa, zwłaszcza przy obiektach średniej kategorii, gdzie ryzyka pozostają istotne.

Ważne jest, że system pozwoleń w czasie stanu wojennego stał się maksymalnie adaptacyjny: licencje są automatycznie przedłużane, kary tymczasowo nie są stosowane, a nowe pozwolenia wydawane są w zależności od sytuacji bezpieczeństwa w regionie. Tworzy to korzystne warunki także dla zagranicznych inwestorów, w tym polskich, jednak równocześnie wymaga wysokiej dyscypliny prawnej.

Problemy występują także na poziomie kontroli jakości. Nadzór techniczny w wielu przypadkach ma charakter formalny, co obniża skuteczność całego systemu. Brak jednolitych standardów i jasnych procedur w sektorze budowlanym utrudnia współpracę między inwestorami, wykonawcami a inżynierami.

W ten sposób ukraiński rynek budowlany nie jest dziś jedynie sektorem gospodarki w fazie odbudowy, lecz przestrzenią dla nowych modeli biznesowych, partnerstw i inwestycji. Ci gracze, którzy będą potrafili szybko dostosować się do nowych warunków, uzyskają największe korzyści w najbliższych latach.

Podsumowanie

Rynek budowlany Ukrainy stanowi dziś nie tylko sektor gospodarki w fazie odbudowy, ale także platformę do wdrażania nowych modeli biznesowych, strategicznych partnerstw i inicjatyw inwestycyjnych. Najbardziej efektywne będą firmy, które potrafią szybko adaptować się do zmieniających się warunków rynkowych, skutecznie reagować na popyt i współpracować z programami państwowymi. Zachodnie regiony Ukrainy oferują szerokie możliwości dla projektów mieszkaniowych, podczas gdy centralne terytoria są atrakcyjne dla rozwoju logistyki i obiektów przemysłowych. Polskie firmy mogą aktywnie uczestniczyć w odbudowie poprzez spółki córki, przedstawicielstwa lub konsorcja z ukraińskimi partnerami, korzystając z mechanizmów programów państwowych, partnerstw publiczno-prywatnych oraz finansowania międzynarodowego. Takie kompleksowe podejście nie tylko sprzyja odbudowie kraju, lecz także tworzy nowe możliwości rozwoju biznesu, pogłębia współpracę gospodarczą i integrację Ukrainy w europejską przestrzeń ekonomiczną.

Wejście na rynek ukraiński wymaga połączenia analizy prawnej, organizacyjnej i finansowej. Odpowiednie przygotowanie struktury działalności oraz modelu współpracy z partnerami lokalnymi pozwala istotnie ograniczyć ryzyka realizacyjne i zwiększyć bezpieczeństwo inwestycji. Jeśli macie Państwo pytania w tym zakresie, zapraszamy do kontaktu z naszą ekspertką – Natalią Mushak.

Kontakt:

prof. Natalia Mushak – n.mushak@dsk-kancelaria.pl