Do kiedy można najpóźniej sporządzić projekt techniczny

Informacje ogólne; złożenie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz czas przed rozpoczęciem budowy

Zgodnie z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm., dalej jako: p.b.) projekt budowlany składa się z trzech części:

– projektu zagospodarowania działki lub terenu;

– projektu architektoniczno-budowlanego;

– projektu technicznego.

Przy czym zatwierdzeniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej podlegają wyłącznie dwa pierwsze z nich (co za tym idzie, tylko te części projektu budowlanego przedkłada się do organu). Wynika to z art. 33 ust. 2 pkt 1 p.b. (przedłożenie wraz z wnioskiem) oraz art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. (sprawdzenie i zatwierdzenie przez organ).

Ważnym zastrzeżeniem, które wyznacza późniejsze granice ingerencji w projekt techniczny bez zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, jest to, że projekt techniczny musi być zgodny z projektem architektoniczno-budowlanym oraz projektem zagospodarowania działki lub terenu, a zapewnienie tej zgodności jest jednym z obowiązków projektanta (art. 20 ust. 1 pkt 1aa p.b.).

Warto także wskazać, że w art. 34 ust. 3d p.b. Ustawodawca przewiduje dołączenie do każdej z części projektu budowlanego (a nie do samego projektu budowlanego rozumianego jako całość – co już w tym momencie sugeruje jego praktyczne rozbicie na niezależne części) kopię decyzji o nadaniu uprawnień projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu oraz zaświadczeniu o wpisie na listę projektantów aktualne na dzień opracowania lub sporządzenia projektu.

Przepisy te wskazują na to, że projekt techniczny nie musi być sporządzony w dacie złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę – z punktu widzenia organizacyjnego, do momentu rozpoczęcia budowy projekt ten nie stanowi źródła zainteresowania dla organów administracji (aparatu państwowego) i brak jest nawet narzędzi, które mogłyby stanowić podstawę do żądania od Inwestora przedstawienia tego rodzaju projektu przez rozpoczęciem prac budowlanych.

Rozpoczęcie budowy; zakończenie budowy

Zgodnie z art. 41 ust. 4a pkt 2 p.b. do zawiadomienia o rozpoczęciu budowy Inwestor dołącza m. in.: oświadczenie lub kopię oświadczenia projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

Warto w tym względzie zwrócić uwagę na fragment „oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego”, co oznacza, że projekt techniczny musi być zgodny także m. in. z decyzją o pozwoleniu na budowę zamierzenia budowlanego, co nie tylko sugeruje możliwość jego sporządzenia po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, ale także prowadzi do wniosku, że w przypadku pewnej modyfikacji projektu budowlanego na etapie postępowania administracyjnego w związku z wydaniem decyzji, już sporządzony projekt techniczny musi być dodatkowo zmieniony tak, aby był on zgodny z właśnie z tą decyzją.

Powyższe wynika przede wszystkim z faktu, że to na projektancie, a nie organie administracji, spoczywa obowiązek zapewnienia jego zgodności z tą decyzją. Projekt techniczny jest w tym przypadku emanacją zasady, która coraz mocniej „rozpycha się” w prawie budowlanym – mianowicie że to właśnie projektant jest podmiotem, który nie tylko sporządza, ale bierze odpowiedzialność za wynik swoich działań. Do tej pory bowiem zauważyć można było tendencje do zrzucania ewentualnego ryzyka błędów projektowych na organ administracji, który przecież kontrolował treść decyzji przed jej wydaniem. W przypadku projektu technicznego jest to jednak de facto praktycznie niemożliwe.  

Idąc dalej, w art. 42 ust. 1 pkt 1 p.b., Ustawodawca wprost wskazuje, że przed rozpoczęciem budowy Inwestor jest zobowiązany m. in. do:

„zapewnienia sporządzenie projektu technicznego, z zastrzeżeniem art. 34 ust. 3b, w przypadku:

a) robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę,

b) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4,

c) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a,

d) instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d”,

z kolei w pkt 4 tego ustępu Ustawodawca nakłada na Inwestora obowiązek przekazania Kierownikowi Budowy projektu technicznego, jeśli jest wymagany, co Kierownik Budowy powinien potwierdzić wpisem w Dzienniku Budowy (art. 45a ust. 1 pkt 2 p.b.).

Pierwszym momentem, w którym Inwestor powinien w istocie przekazać projekt techniczny organom nadzoru budowlanego (a więc w przypadku braku żądania jego wcześniejszego przedłożenia moment, w którym organ „dowiaduje się” o jego treści) jest dopiero zakończenie budowy. Ma to miejsce w postaci załącznika do złożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wystąpienia o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Nadmienić jednak należy, że Kierownik Budowy w czasie prowadzenia prac jest zobowiązany do przedłożenia, na każde żądanie organu nadzoru budowlanego aktualnego Projektu Budowlanego (a więc także projektu technicznego) – art. 36 ust. 3 p.b. W przeciwieństwie więc do okresu przed rozpoczęciem robót organy administracji posiadają uprawnienie do żądania okazania Projektu Technicznego, co oznacza, że Inwestor na tym etapie procesu inwestycyjnego musi znajdować się w jego posiadaniu.

W związku z tym stwierdzić należy, że:

Projekt Techniczny musi zostać sporządzony najpóźniej do dnia złożenia zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych (tak aby możliwe było złożenie przez projektanta oświadczenia o jego sporządzeniu); nie musi on być przygotowany w momencie złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Projekt Techniczny musi zostać przekazany Kierownikowi Budowy przed rozpoczęciem budowy, co powinno zostać potwierdzone wpisem w dzienniku budowy.

Organy administracji, przed rozpoczęciem budowy, nie posiadają uprawnień do kontrolowania Projektu Technicznego – nie musi więc on wtedy fizycznie istnieć.

Po rozpoczęciu budowy organy nadzoru budowlanego mogą żądać wglądu do Projektu Technicznego w każdym czasie, co oznacza, że Inwestor musi być w jego posiadaniu na tym etapie procesu inwestycyjnego.

Nie ma możliwości przygotowania Projektu Technicznego po rozpoczęciu budowy, jako że oznaczałoby to konieczność poświadczenia nieprawdy zarówno przez Projektanta, jak i Kierownika Budowy.

Warto także zwrócić w tym kontekście na jeszcze jedną, doniosłą praktycznie, okoliczność związaną z późniejszym przygotowaniem projektu technicznego. Dość częstą praktyką jest bowiem zastrzeżenie w umowach między inwestorem a projektantem przeniesienia praw autorskich do projektu budowlanego w momencie zapłaty wynagrodzenia (co następuje zazwyczaj już po uzyskaniu pozwolenia na budowę). W przypadku natomiast późniejszego sporządzenia projektu technicznego fakt ten należy odpowiednio uwzględnić w zawieranej umowie, czy to przez zobowiązanie do jego wykonania już w momencie złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, czy też poprzez odpowiednie skonstruowanie zapisów umownych w sposób przewidujący zarówno przeniesienie praw autorskich do projektu technicznego już po jego sporządzeniu, jak i ewentualnego uprawnienie do jego modyfikacji (w szczególności w kontekście dość szerokiej możliwości jego zmiany w trakcie procesu inwestycyjnego).