W ramach trwającej obecnie reformy systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego, o której pisaliśmy m.in. w ramach artykułów „Wuzetkowy” wyścig z czasem – co oznacza wydłużenie terminu na plany ogólne?” i „Poznań: uchwalony Plan Ogólny – skutki dla właścicieli i inwestorów”, szykowana jest kolejna nowelizacja, która wprowadza istotne zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Chodzi o rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (UD316). Wśród planowanych zmian o charakterze optymalizacyjnym, które mają „ułatwić wdrożenia reformy i realizację jej celów”, pojawia się także modyfikacja art. 63 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130, z późn. zm.). W uzasadnieniu projektu wskazano, że zmiana ta ma na celu jedynie doprecyzowanie przepisów dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W rzeczywistości wprowadza ona jednak istotne ograniczenie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Nowy warunek – obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością
Decyzja ma bowiem być wydawana tylko dla tych wnioskodawców, którzy mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane na terenie objętym wnioskiem. Wraz z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wnioskodawca ma składać stosowne oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, analogicznie jak przy uzyskiwaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.
Możliwość uzyskania takiej decyzji byłaby zatem ograniczona wyłącznie do właściciela, użytkownika wieczystego oraz podmiotu, którego tytuł prawny do nieruchomości wynika z zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo ze stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.
W obecnym stanie prawnym wnioskodawca nie musi zaś legitymować się żadnym tytułem prawnym do nieruchomości.
Możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przez kilku wnioskodawców
Co więcej, zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Istnieje zatem możliwość złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przez kilku wnioskodawców, w tym potencjalnych inwestorów. Decyzję o warunkach zabudowy można wydać też więcej niż jednemu podmiotowi. Uzyskanie decyzji przez jednego wnioskodawcę nie wstrzymuje bowiem możliwości wnioskowania przez inne podmioty o ustalenie warunków zabudowy danego terenu, także jeśli jest to ten sam typ inwestycji.
Równoległość postępowań w sprawie warunków zabudowy
W konsekwencji, o ustalenie warunków zabudowy dla tego samego terenu można złożyć nieograniczoną liczbę wniosków. Ten sam wnioskodawca może ponowić wniosek odnośnie do tego samego terenu, przy czym w takim przypadku przedmiotem wniosku musi być inna inwestycja (aktualny pozostaje wyrok NSA z 5.2.1998 r., II SA/Po 873/97, ONSA 1998, Nr 4, poz. 141). Tym samym, dopuszczalne jest prowadzenie równolegle kilku postępowań co do tego samego obszaru nieruchomości i w konsekwencji wydanie decyzji dotyczącej wielu wnioskodawcom, nawet co do tego samego rodzaju inwestycji. Dopiero uzyskanie pozwolenia przez jednego z wnioskodawców powoduje wygaśnięcie pozostałych decyzji o warunkach zabudowy wydanych w stosunku do danego terenu, zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy.
Charakter prawny decyzji o warunkach zabudowy
Powyższe wiąże się z przyjętą zasadą, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Stanowi o tym art. 63 ust. 2 ustawy. Prawo do zabudowy, jako element uprawnień do nieruchomości, jest oceniane z punktu widzenia prawa cywilnego. niezbędne jest wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością, ale dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę konkretnej inwestycji. Ustalenie warunków zabudowy, jako określenie dopuszczalnych zamierzeń inwestycyjnych, może zaś interesować każdego, nawet potencjalnego inwestora. Samo wydanie decyzji nie stanowi żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych (tak: Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. 14, 2026).
Skutki projektowanej zmiany dla inwestorów i właścicieli nieruchomości
Decyzja o warunkach zabudowy stwierdza jedynie dopuszczalność realizacji określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego na danym terenie terenu, z punktu widzenia przepisów prawa. Nie przesądza natomiast możliwości realizacji inwestycji, gdyż do tego konieczne jest właśnie dysponowanie nieruchomością na cele budowlane i uzyskanie pozwolenia na budowę, zgodnie z przepisami prawa budowlanego.
Nowelizacja uchyla jednak treść art. 63 ust. 1 ustawy. Co więcej, wprowadza ona regulację, zgodnie z którą decyzję o warunkach zabudowy będzie można wydać tylko temu wnioskodawcy, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane na terenie objętym wnioskiem.
Ograniczenie funkcji decyzji o warunkach zabudowy jako instrumentu oceny potencjału inwestycyjnego
Wejście w życie nowelizacji oznaczałoby więc istotną zmianę dotychczasowych zasad, w tym pozbawienie inwestorów możliwości wykorzystywania przedmiotowej decyzji jako instrumentu oceny potencjału danej nieruchomości, jeszcze na wczesnym etapie realizacji inwestycji, bez ponoszenia zbędnych nakładów.
Właścicieli zaś pozbawi ona narzędzia pozwalającego na to, by za pomocą dopuszczalnych prawem rozwiązań i przysługujących im uprawnień właścicielskich, kształtować sposób zagospodarowania nieruchomości i realnie wpływać na wzrost wartości nieruchomości. Uchwalenie nowelizacji w projektowanym kształcie oznaczałoby bowiem, że dla jednej działki możliwe byłoby wydanie tylko jednej decyzji o warunkach zabudowy.
Argumentacja projektodawcy
W uzasadnieniu nowelizacji wskazano, że aktualny stan prawny powoduje, iż o decyzję występuje się nie tylko w celu realizacji w jej następstwie inwestycji budowlanej, a „jedynie w celu podwyższenia wartości nieruchomości lub sprawdzenia potencjalnych możliwości inwestycyjnych”. To, że możliwość wnioskowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest w żaden sposób ograniczona jest również często źródłem konfliktów społecznych. Autorzy projektu podkreślają też, że „w obecnym stanie prawnym – gdy w wyniku nowelizacji upzp decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana zgodnie z ustaleniami planu ogólnego, na okres 5 lat, celowe jest ograniczenie wydawania decyzji do wnioskodawców dysponujących prawem do terenu, aby stała się ona rzeczywistym instrumentem procesu inwestycyjnego” i że zmiana w tym zakresie była wnioskowana przez jednostki samorządu terytorialnego.
Rzeczywiste przyczyny wzrostu liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Faktycznie, w ostatnim czasie urzędy zostały zasypane wnioskami o wydanie warunków zabudowy. Pamiętać jednak należy, że spowodowane to było głównie aktualną reformą systemu planowania przestrzennego i uchwalaniem planów ogólnych, które w sposób istotny ograniczać miały uzyskiwanie warunków zabudowy dla terenów nieobjętych obszarem uzupełnienia zabudowy lub w inny sposób sprzeczny z ustaleniami planu ogólnego. Spowodowało to większą aktywność właścicieli nieruchomości, którzy nie chcieli doprowadzić do realnego spadku ich wartości oraz inwestorów zainteresowanych zabezpieczeniem potencjału inwestycyjnego nieruchomości.
Planowany termin wejścia w życie zmian
Projekt jest obecnie na etapie uzgodnień resortowych. Planowany termin wejścia w życie to 1 lipca 2026 r. Będziemy śledzić dalszy przebieg legislacyjnych w tym zakresie.
W razie pytań dotyczących wpływu projektowanych zmian na planowane inwestycje lub sytuację prawną nieruchomości zachęcamy do kontaktu z naszym zespołem.
Kontakt: Marta Dziewulska – radczyni prawna, dyrektor zespołu obsługi inwestycji i zamówień publicznych: m.dziewulska@dsk-kancelaria.pl.
