Prezydent podpisał nowelizację przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego, która zakłada przedłużenie terminu uchwalenia planów ogólnych w gminach do dnia 30 czerwca 2026 r.
Chodzi o ustawę z dnia 4 kwietnia 2025 r. zmieniającą ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektóre inne ustawy. Projekt tej regulacji powstał w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Ustawa przesuwa również termin obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Tym samym zmianie ulegają inne terminy wynikające z trwającej od 2023 r. reformy systemu planowania przestrzennego.
Nowelizacja wejdzie w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Na szybką publikację czekają nie tylko samorządy, ale też inwestorzy.
Brak planu ogólnego = brak WZ
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, gminy miały czas na uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 r. Z dniem 31 grudnia 2025 r. tracą moc obowiązującą studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Od 1 stycznia 2026 r. brak planu ogólnego będzie oznaczać brak możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Po tym terminie inwestowanie na terenach bez MPZP może okazać się niemożliwe. Nowelizacja przedłuża okres, w którym możliwe jest uzyskanie tzw. „wuzetki” na dotychczasowych zasadach o sześć miesięcy.
Zmiana ma znaczący wpływ na sytuację inwestorów oraz właścicieli nieruchomości, ponieważ wydłużony termin to nie tylko korekta harmonogramu reformy, ale przede wszystkim dodatkowy czas na zapewnienie możliwości zabudowy.
Plan ogólny – kluczowe narzędzie reformy
Reforma systemu planowania przestrzennego trwająca od 2023 r. ma na celu uproszczenie procedur oraz poprawę ładu przestrzennego. Kluczowym jej elementem jest wprowadzenie planu ogólnego – nowego aktu prawa miejscowego, który będzie obowiązkowo uchwalany dla całego obszaru gminy i zastąpi dotychczasowe studia.
Plan ogólny ma mieć formę dokumentu cyfrowego i obowiązywać całościowo w skali gminy. W założeniu wszystkie przepisy znowelizowanej ustawy miały wejść w życie 1 stycznia 2026 r. – to wtedy miał się zakończyć okres przejściowy.
Gminy nie wyrabiają się z harmonogramem
Z informacji Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika, że do końca stycznia 2025 r. około 75% gmin zgłosiło przestrzenne zbiory danych planu ogólnego. Oznacza to jednak, że około 25% gmin nie rozpoczęło jeszcze procesu jego opracowania.
Przygotowanie planu ogólnego to złożona procedura obejmująca uzgodnienia i opinie wielu instytucji, a także obowiązkowe konsultacje społeczne. W szczególności mniejsze gminy, mające ograniczony dostęp do specjalistów – w tym urbanistów – mogą mieć trudności z dotrzymaniem terminów.
Celem wydłużenia terminu, jak podaje resort, jest umożliwienie gminom zakończenia procedur planistycznych bez konieczności zawieszania prac nad MPZP i bez wstrzymywania wydawania decyzji WZ.
Brak planu ogólnego = ryzyko dla inwestycji
Uchwalony plan ogólny będzie podstawą do uchwalania MPZP oraz do wydawania decyzji WZ. Tylko obszary wskazane w planie jako „obszary uzupełnienia zabudowy” będą kwalifikowały się do uzyskania WZ.
Po 1 stycznia 2026 r., decyzje o warunkach zabudowy i uchwalanie MPZP będą możliwe tylko w gminach, w których obowiązuje plan ogólny.
To szczególnie ważne dla terenów nieobjętych MPZP. Bez planu ogólnego nie będzie możliwości uzyskania decyzji WZ. Warto zaznaczyć, że duża część inwestycji realizowana jest właśnie w oparciu o decyzje WZ.
Już wcześniej pojawiały się głosy – zarówno ze strony samorządów, jak i inwestorów – że obecny harmonogram reformy jest zbyt napięty i może doprowadzić do zastoju inwestycyjnego.
Co dalej z decyzjami WZ?
Celem reformy jest ograniczenie wydawania WZ wyłącznie do uzupełniania istniejącej zabudowy. Dlatego decyzje WZ będą mogły być wydawane jedynie dla terenów wskazanych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy, zgodnie z określonymi standardami urbanistycznymi i strefami planistycznymi.
Kolejna istotna zmiana: decyzje WZ wydawane po 1 stycznia 2026 r. będą miały charakter terminowy – maksymalnie 5-letni. Obecnie są one wydawane bezterminowo.
W związku z tym wielu inwestorów dąży do uzyskania WZ jeszcze na dotychczasowych zasadach, co doprowadziło do wzrostu liczby wniosków i obciążyło gminne urzędy.
Zawieszanie postępowań – nie zawsze zgodne z prawem
W odpowiedzi na liczne wnioski, niektóre gminy zdecydowały się zawieszać trwające postępowania o wydanie WZ, powołując się na trwające prace nad planem ogólnym. Takie działanie jednak nie znajduje podstawy prawnej.
Zawieszenie postępowania jest dopuszczalne jedynie w przypadku procedowania MPZP (na podstawie art. 62 ust. 1 ustawy). Wymaga też każdorazowej analizy ryzyka kolizji planowanej inwestycji z założeniami projektowanego planu.
Więcej czasu na WZ, ale nie bez limitów
Wydłużenie terminu uchwalania planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r. oznacza, że do tego dnia możliwe będzie uzyskanie WZ na terenach nieobjętych MPZP – i to niezależnie od istnienia planu ogólnego.
Jednak decyzje, które nie uprawomocnią się do końca 2025 r., będą już ograniczone czasowo – maksymalnie do 5 lat.
Pierwotna wersja projektu zakładała bezterminowość dla WZ uzyskanych do połowy 2026 r., ale w finalnym brzmieniu ustawy rozstrzygająca jest data 31 grudnia 2025 r.
W praktyce oznacza to, że inwestorzy muszą liczyć się z ograniczonym czasem na realizację inwestycji zgodnie z decyzją WZ – w tym uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Mimo że formalnie organ ma 65 dni na jego wydanie, wniosek musi być kompletny i zawierać m.in. projekt budowlany. Decyzja może również zostać zaskarżona, co w praktyce dodatkowo skraca realny czas na realizację inwestycji.
| Q&A – najczęstsze pytania i odpowiedzi 1. Do kiedy można składać wnioski o WZ na dotychczasowych zasadach? Do dnia 30 czerwca 2026 r., pod warunkiem że dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i gmina nie przyjęła jeszcze planu ogólnego 2. Co oznacza uzyskanie WZ „na starych zasadach”? Taka decyzja nie będzie uzależniona od istnienia planu ogólnego, czyli jego ustaleń w zakresie stref planistycznych, lokalnych standardów urbanistycznych czy obszarów uzupełnienia zabudowy. Wnioski w tym trybie można składać do 30 czerwca 2026 r., o ile w gminie nie obowiązuje plan ogólny. 3. Czy decyzja o warunkach zabudowy będzie miała charakter bezterminowy? Tylko w przypadku, gdy stanie się prawomocna najpóźniej do 31 grudnia 2025 r. Po tym terminie każda nowa decyzja WZ będzie wydawana na czas określony – maksymalnie 5 lat. 4. Jak zabezpieczyć możliwość inwestowania? W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy działka objęta jest MPZP. Jeżeli tak: sprawdź, jakie przeznaczenie wynika z planu, monitoruj postępy prac nad planem ogólnym w gminie. Jeżeli nie: jak najszybciej złóż wniosek o WZ, śledź, na jakim etapie jest plan ogólny i jakie rozwiązania w nim proponuje gmina. 5. Czy gmina może zawiesić moje postępowanie o WZ ze względu na plan ogólny? Nie. Przepisy dopuszczają zawieszenie postępowania wyłącznie w związku z trwającą procedurą uchwalania MPZP (art. 62 ust. 1 ustawy). Sam fakt prac nad planem ogólnym nie uzasadnia zawieszenia. 6. Czy gminy zdążą z uchwaleniem planów ogólnych? Przesunięcie terminu o pół roku zwiększa szanse, ale nie rozwiązuje problemu. Do tej pory prace rozpoczęło ok. 75% gmin – reszta jeszcze nie przystąpiła do procedury. Brak specjalistów, wymogi uzgodnień i konsultacji społecznych mogą spowolnić proces i sprawić, że nawet nowy termin okaże się niewystarczający. |
Artykuł został opublikowany na portalu Business Insider 23 kwietnia 2024 roku.
