Skuteczne zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia w umowach o roboty budowlane – wybrane problemy

Aby uniknąć takich napięć, celowe jest precyzyjne, a jednocześnie jasne redagowanie umów o roboty budowlane w zakresie umownego prawa odstąpienia. Strony powinny mieć bowiem pełną jasność co do tego, w jakiej sytuacji można złożyć skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Precyzja jest zaś niezbędna, aby skuteczność oświadczenia nie została zakwestionowana przez stronę, do której oświadczenie jest adresowane albo aby nie zrobił tego sąd w potencjalnym przyszłym procesie (w praktyce najczęściej bada to w procesie o zapłatę kar umownych „za odstąpienie”). Oczywiście poza katalogiem „odstąpień umownych”, przepisy prawa przewidują także sytuacje, gdy możliwe jest złożenie oświadczenia o odstąpieniu, bez potrzeby szczegółowej regulacji umownej.

Kiedy dyskutujemy o podstawach do odstąpienia?

W praktyce już samo zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane ma różnorodne cele prawne i biznesowe. Zagrożenie odstąpieniem jest czynnikiem motywującym drugą stronę do należytego wykonania umowy. Może być też poważnym czynnikiem nacisku negocjacyjnego, gdy zaczynają się problemy z prawidłowym wykonaniem umowy.

Podstawowy jednak cel prawny i gospodarczy takiego zastrzeżenia to doprowadzenie na jego podstawie do zakończenia umowy stron w sytuacjach, gdy z przyczyn leżących po jednej ze stron lub z przyczyn niezależnych od stron, kontynuowanie umowy nie jest celowe, albo nie jest możliwe.

Dalszy cel to finalne uporządkowanie sytuacji prawnej i finansowej stron – aby móc zinwentaryzować roboty wykonane, rozliczyć je i aby móc zatrudnić nowego wykonawcę.

Jaka są skutki odstąpienia?

Tradycyjnie oświadczenie o odstąpieniu definiuje się jako jednostronne oświadczenie woli strony umowy niweczące tę umowę „od początku”, tak jakby nigdy nie została zawarta w zakresie jej podstawowych składników. Nie dotyczy to jednak np. kar umownych zastrzeżonych na wypadek odstąpienia, bowiem art. 494 kc dopuszcza żądanie naprawienia szkody po odstąpieniu.

Na tle umowy o roboty budowlane, ten tradycyjny pogląd został zmodyfikowany w orzecznictwie sądowym i praktyce obrotu gospodarczego. Uznano bowiem za dopuszczalne tzw. „odstąpienie na przyszłość”. Umowa o roboty budowlane to stosunek prawny, który trwa w czasie. Zerwanie tego węzła obligacyjnego często uniemożliwia całkowity zwrot świadczeń, odwrócenie sytuacji, tak jakby umowa nie została zawarta. Na gruncie tej koncepcji, umowa do czasu skutecznego dotarcia do wiadomości oświadczenia o odstąpieniu jest traktowana za wiążącą, a dopiero po takim oświadczeniu za niezawartą. Na poziomie redagowania projektu umowy, celowe jest określenie skutków odstąpienia i zasad rozliczania umów po złożeniu takiego oświadczenia przez jedną ze stron.

Odstąpienie umowne a odstąpienie ustawowe – podstawowe różnice

W polskim systemie prawnym wyróżnia się dwa zasadnicze źródła kompetencji do odstąpienia od umowy. Pierwsze źródło – to wprost ustawa (tzw. odstąpienie ustawowe). Drugie źródło to odpowiednie postanowienia umowy stron (tzw. „odstąpienie umowne” analizowane jako główna oś rozważań w niniejszym opracowaniu).

Przepisy kodeksu cywilnego określają bezpośrednio przypadki, gdy strona może od umów odstąpić, bez potrzeby powielania tej regulacji w umowie stron. Ich dopuszczalność wynika z przepisów regulujących umowę o roboty budowlane, ale także opiera się na odesłaniu do odpowiedniego stosowania przepisów o umowie o dzieło. Ponadto określone są w ogólnych przepisach o zobowiązaniach wzajemnych.

Przypadki odstąpienia ustawowego, wymagają niejednokrotnie odpowiedniego skonstruowania umowy stron. Zalicza się do nich następujące regulacje:

•  491 kc – odstąpienie od umowy z uwagi na zwłokę drugiej strony w wykonaniu zobowiązania, przy czym wymaga ono uprzedniego wyznaczenia odpowiedniego terminu dodatkowego,
•  492 kc – odstąpienie od umowy bez konieczności udzielenia dodatkowego terminu gdy: strony w umowie przewidziały odstąpienie na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określony (traktuje się jako odstąpienie ustawowe, mimo że wymaga odpowiedniej redakcji umowy – dominujące jest stanowisko, iż przepis ten określa modyfikację umowną ustawowego prawa odstąpienia, a tym samym przepis art. 395 § 1 kc, w tym w zakresie terminu, nie znajdowałby do tego przypadku zastosowania – w praktyce jednak, wobec różnych stanowisk doktrynalnych, rekomendowane jest określenie terminu wykonania terminu granicznego na wykonanie tego prawa); gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałaby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwość zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce,
•  649⁴ § 1 kc – odstąpienie przez wykonawcę w przypadku nieprzedłożenia w terminie 45-dniowym gwarancji zapłaty przez inwestora,
•  631 kc w związku z art. 656 § 1 kc – odstąpienie inwestora w przypadku konieczności znacznego podwyższenia wynagrodzenia, znajdujące zastosowanie wyłącznie przy wynagrodzeniu kosztorysowym,
•  635 kc w związku z art. 656 § 1 kc – uprawnienie inwestora do odstąpienia, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym (to odstąpienie umowne nie wymaga uprzedniego wyznaczenia terminu dodatkowego),
•  636 kc w związku z art. 656 § 1 kc – uprawnienie inwestora do odstąpienia od umowy w przypadku wadliwego albo sprzecznego wykonywania robót budowlanych (dopuszczalne po uprzednim wyznaczeniu odpowiedniego terminu dodatkowego),
•  560 § 1 kc w związku z art. 638 kc w związku z art. 656 kc – odstąpienie w oparciu o odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmię przy sprzedaży w przypadku wad robót.

Podstawy prawne konstrukcji odstąpienia umownego w umowie o roboty budowlane

Jak wskazano powyżej, jednym z najtrudniejszych zagadnień w toku redagowania umowy o roboty budowlane jest jasne i skuteczne wypracowanie postanowień o umownych podstawach odstąpienia. Odstąpienie od umowy jest traktowane jako najpoważniejsze zdarzenie w toku sporu na tle wykonania umowy o roboty budowlane, a tym samym strony już na etapie negocjacji próbują odpowiednio chronić swoje interesy. Kluczowym przepisem dotyczącym dopuszczalności wprowadzenia do kontraktu umownych podstaw odstąpienia jest art. 395 § 1 kc, który wprost wskazuje na dopuszczalność umownego prawa odstąpienia w ciągu oznaczonego terminu. Zdanie drugie art. 395 § 1 kc precyzuje, że prawo odstąpienia jest wykonywane poprzez złożenie oświadczenia woli drugiej stronie umowy.

Szczególne wątpliwości budzi relacja tego przepisu do art. 492 kc (tradycyjnie przez prawników określane wyrażeniem łacińskim lex commisoria), co wymaga rozróżnienia tych instytucji na etapie redagowania umowy o roboty budowlane. Otóż regulacja art. 492 kc uznawana jest za odstąpienie ustawowe, które wymaga jedynie doprecyzowania przesłanek w umowie. Gospodarczo jest to częsty przypadek zastrzegania odstąpienia, bowiem jest związany z niedotrzymaniem terminów wyznaczonych w umowach, co w praktyce realizacji obiektów budowlanych jest niezwykle częste. Niejednokrotnie zakwalifikowanie konkretnego postanowienia umownego, czy to jako przejaw art. 492 kc, czy też jako przejaw art. 395 § 1 kc jest niezwykle trudne. Podstawowa różnica polega jednak na tym, że dominujące stanowisko wskazuje na brak konieczności określania terminu końcowego na wykonanie prawa odstąpienia na gruncie art. 492 kc, o czym była już mowa powyżej.

Prawidłowe określenie terminu na wykonanie odstąpienia w rozumieniu art. 395 § 1 kc

Wbrew pozorom, w praktyce negocjowania umów o roboty budowlane najpoważniejsze wątpliwości budzi nie szczegółowe określenie umownych przesłane odstąpienia, lecz prawidłowe oznaczenie terminu do wykonania prawa do odstąpienia.

Brak określenia terminu oznacza nieważność postanowienia o zastrzeżeniu odstąpienia jako czynności sprzecznej z ustawą (art. 58 § 1 kc w związku z art. 58 § 3 kc), co może w skrajnym przypadku doprowadzić do nieważności całej umowy.

W doktrynie wskazano, że oznaczenie terminu, w ciągu którego możliwe jest skorzystanie z kompetencji do odstąpienia może polegać na wskazaniu:

• konkretnej daty kalendarzowej,
• okresu liczonego w jednostkach czasu (takich jak dni, tygodnie, miesiące),
• pewnego zdarzenia przyszłego, o ile jego zaistnienie jest pewne^[1].

Ponadto, w analizach naukowych przedstawia się postulat by ten termin był odpowiedni, tzn. by zbyt długo nie utrzymywać stanu niepewności, czy strona skorzysta albo też nie skorzysta z prawa do odstąpieniu po wystąpieniu zdarzeń je uzasadniających.

W praktyce sporów sądowych na tle umów o roboty budowlane, kwestionowanie skuteczności zastrzeżenia prawa do odstąpienia to jeden z pierwszych kierunków działania adresata oświadczenia o odstąpieniu, który podważa jego poprawność. Tym samym za rekomendowane należałoby uznać sformułowanie postanowienia w zakresie oznaczenia terminu poprzez wskazanie daty kalendarzowej. W obrocie gospodarczym, by wyłączyć ryzyka związane z koniecznością zachowania precyzji terminu i nadmierną długością terminu, umowy są konstruowane tak, że uprawniony może odstąpić od umowy w terminie np. 2 tygodni od dnia wystąpienia zdarzenia uzasadniającego odstąpienie, lecz nie później niż dnia oznaczonego datą kalendarzową (np. data oddania budynku plus 2 miesiące). Taka konstrukcja wyłącza ryzyko zarzutu zbyt długiego terminu, a jednocześnie wskazuje, iż strony w pełni kontrolowały wymóg precyzyjnego oznaczenia terminu.

Jak wygląda odstąpienie umowne w warunkach kontraktowych FIDIC

Część inwestycji budowlanych w Polsce jest realizowana w oparciu o warunki kontraktowe FIDIC. Sytuacja z prawem odstąpienia umownego w oparciu o warunki FIDIC jest o tyle specyficzna, że powszechnie przyjmuje się, iż modelowe subklauzule 15.2 i 16.2 wzorca FIDIC z 1999 roku dotyczące jednostronnego rozwiązania umowy są niezgodne z polskim prawem (w szczególności z art. 395 § 1 kc). We wzorcu FIDIC z 1999 roku zastosowano mechanizm wypowiedzenia (ang. termination) umowy o roboty budowlane, w sytuacji w której w prawie polskim przyjmuje się, że adekwatnym sposobem jednostronnego zakończenia umowy o roboty budowlane jest odstąpienie od umowy. Nawet w przypadku traktowania wyrażenia „wypowiedzenie” w drodze wykładni jako „odstąpienie” w rozumieniu prawa polskiego w oparciu o rekonstrukcję woli stron, warunki kontraktowane FIDIC z 1999 roku i tak nie określają terminu jego wykonania, co oznacza wadliwość takiego zastrzeżenia na gruncie art. 395 § 1 kc. Bez korekty przytoczonych subklauzul, mogły być one jedynie traktowane jako powielenie ustawowych podstaw do odstąpienia, ale te z kolei były obwarowane dalszymi wymogami (m.in. uprzednim wezwaniem kompetentnego podmiotu). Nadto, niefortunne jest umiejscowienie w tych relacjach inżyniera kontraktu, który nie jest stroną umowy o roboty budowlane opartej na wzorcu FIDIC, jednak składa dużą część oświadczeń woli i wiedzy w fazie wykonywania takiej umowy. Wprawdzie w orzecznictwie^[2] wskazano, że inżynier kontraktu może być uznany za przedstawiciela (pełnomocnika) inwestora. Jednocześnie wskazano jednak, że celowe jest określenie zakresu uprawnień inżyniera kontraktu w umowie, w szczególności określenie wprost, czy może działać jako pełnomocnik inwestora (w jego imieniu i na jego rzecz).

Również warunki kontraktowe FIDIC z 2017 roku w zakresie subklauzul 15.2 i 16.2 mogą zostać uznane za wadliwe na gruncie prawa polskiego, bowiem nadal nie określają one terminu na wykonanie uprawnienia do odstąpienia (abstrahując od konieczności prawidłowej wykładni odpowiednich wyrażeń używanych w tych wzorcach, które tradycyjnie w prawie polskim mają inne znaczenie).

Tym samym, dla zapewnienia ważności klauzul warunków kontraktowych FIDIC w sferze umownego prawa odstąpienia, konieczna jest ich modyfikacja co do precyzyjnego określenia terminu. W przypadku natomiast uzależnienia skuteczności odstąpienia od czynności dodatkowych – jasne uregulowanie czy czynności te w imieniu inwestora może podejmować inżynier kontraktu, czy też jest to wyłączna kompetencja inwestora.

Podsumowanie

Postanowienia umowy o roboty budowlane w zakresie umownych podstaw odstąpienia wymagają dużej precyzji i ostrożności w redagowania. Obok postanowień o karach umownych, zabezpieczeniach należytego wykonania i trybie odbiorów, są w praktyce najdłużej negocjowanymi częściami umów o roboty budowlane. Konsekwencje skutecznego odstąpienia są bardzo doniosłe, nie tylko w sferze zerwania łączącej strony umowy, ale też w zakresie kar umownych, innych odszkodowań czy rozliczenia dotychczasowego stanu wykonania umowy po odstąpieniu.

Podstawowy problem prawny na etapie redagowanie umowy związany z odstąpieniem umownym, to konieczność szczegółowego określenia jego przesłanek i terminu do wykonania. Wielokrotnie w projektach umów przesyłanych do weryfikacji znajdują się formuły, które mogą zostać uznane za niezgodne z prawem polskim, a tym samym nieskuteczne. Po stronie prawników tworzących projekty umów konieczne jest uprzednie rozróżnianie czy konstruowane jest umowne (w szczególności w zgodzie z art. 396 § 1 kc) czy ustawowe prawo odstąpienia (w szczególności w zgodzie z art. 492 kc), aby nie pominąć elementów wymaganych przez prawo.

O prawidłowym redagowaniu umów o roboty budowlane w zakresie skutków odstąpienia dla kar umownych pisaliśmy także tutaj, a o formie oświadczenia o odstąpieniu tutaj.

***

^[1] A. Zbiegień-Turzańska (w:), K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2018, komentarz do art. 395 kc dostępny w SIP Legalis.

^[2] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 2015 roku, sygn. akt II CSK 327/14, LEX 1652381 i cyt. tam wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2003 roku, III CK 57/02, LEX 157284 (na tle inspektora nadzoru).