Podobnie jak podmioty prywatne, jednostki samorządu terytorialnego (JST) oraz Skarb Państwa mogą być właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Często są to atrakcyjne gospodarczo grunty, położone w korzystnej lokalizacji. Ich usytuowanie może zatem powodować wysokie zainteresowanie po stronie potencjalnych inwestorów, chętnych do nabycia takich gruntów i liczących na osiągnięcie zysku z takiej inwestycji. Zdarza się jednak, że grunty te nie są przeznaczone do sprzedaży, a jednocześnie wręcz kolidują z planami inwestycyjnymi przedsiębiorców. Dotyczy to nie tylko lokalizacji nowych inwestycji, lecz także planów modernizacji czy rozszerzenia inwestycji już istniejących w sąsiedztwie, co może być szczególnie problematyczne, a nawet może hamować rozwój przedsiębiorstwa.

Zamiana gruntów i jej zasady

Rozwiązaniem może być zamiana gruntów pomiędzy właścicielem nieruchomości sąsiedniej (dalej: inwestor), zainteresowanym gruntem należącym do JST (przykładowo: gminy) lub Skarbu Państwa, a – odpowiednio – tą jednostką  lub Skarbem Państwa. Możliwość zamiany przewiduje ustawa gospodarce nieruchomościami¹. Inwestor może przeznaczyć na taką wymianę na przykład inny grunt położony w pobliżu, choć sąsiednia lokalizacja nie jest warunkiem niezbędnym.

Taki sposób działania może być szczególnie korzystny wówczas, gdy podział określonego terenu na działki oraz stan ich własności powodują sytuację, w której inwestor posiada co prawda kilka działek, które chciałby przeznaczyć pod jedną inwestycję, lecz są one „przedzielone”działką/działkami należącymi do JST lub Skarbu Państwa. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może być właśnie zamiana gruntów.

Podstawowe zasady takiej zamiany obejmują następujące kwestie:

•  Aspekt podmiotowy 

Nieruchomości stanowiące własność JST lub Skarbu Państwa mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. Możliwość ta dotyczy zatem m.in. osób prowadzących działalność gospodarczą oraz spółek prawa handlowego.

•  Tytuł prawny

Możliwość ta dotyczy nie tylko prawa własności, lecz – co warto podkreślić – także zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub odwrotnie, a także wzajemnej zamiany praw użytkowania wieczystego. Co więcej, zamianie może podlegać również udział we współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości.

•  Aspekt przedmiotowy

Intencją stron może być zamiana nie całych działek (w istniejącym kształcie i powierzchni), lecz ich określonych części, szczególnie w przypadku dużej różnicy pomiędzy powierzchnią działek należących do każdej ze stron. W takim przypadku konieczne może być dokonanie geodezyjnego podziału gruntu w ramach stosownego postępowania administracyjnego. W przypadku zamiany dokonywanej z gminą, należy mieć również na względzie cele, na jakie w przyszłości może zostać wykorzystana działka, którą ma nabyć gmina. Zgodnie bowiem z ustawą, gminne zasoby nieruchomości mogą być wykorzystywane na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację innych celów publicznych².

• Dopłaty

W przypadku gdy zamieniane nieruchomości mają nierówną wartość, stosuje się dopłatę w wysokości równej różnicy wartości zamienianych nieruchomości. Dopłata może obciążać każdą ze stron, zarówno wtedy, gdy jest należna JST/Skarbowi Państwa, jak również w przypadku, gdy jest należna inwestorowi. Wartość zamienianych nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy.

•  Forma i tryb

Zamiana nieruchomości odbywa się w drodze umowy, którą strony zawierają w formie aktu notarialnego, po przeprowadzeniu negocjacji. Warto zaznaczyć, że do takiej umowy nie znajduje zastosowania tryb przetargowy (zamiana dokonywana jest bowiem tylko między podmiotami mogącymi rozporządzać oznaczonymi nieruchomościami).

Czas niezbędny do dokonania zamiany a uzyskanie decyzji administracyjnych

Formalne dokonanie ostatecznej zamiany gruntów pomiędzy stronami w formie aktu notarialnego może wymagać czasu, przede wszystkim dla przeprowadzenia i zakończenia negocjacji, a także dla dokonania wspomnianego wyżej geodezyjnego podziału działek. Tymczasem w praktyce inwestorom często zależy, aby docelowa inwestycja została zrealizowana jak najszybciej. Zwykle do jej realizacji konieczne jest jednak uzyskanie (w zależności od rodzaju inwestycji) szeregu decyzji administracyjnych, takich jak decyzja środowiskowa, warunki zabudowy oraz oczywiście pozwolenie na budowę. W takim przypadku oczekiwanie na zawarcie ostatecznej umowy zamiany, a dopiero następnie występowanie z wnioskami o stosowne decyzje, mogłoby znacząco przedłużyć czas przygotowania inwestycji, a w konsekwencji opóźnić jej realizację.

W celu przyspieszenia całego procesu możliwe jest jednak wcześniejsze podjęcie działań zmierzających do uzyskania niektórych decyzji. Warto bowiem pamiętać, że na etapie postępowań o wydanie decyzji środowiskowej (jeśli jest wymagana) oraz o ustalenie warunków zabudowy (w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie jest konieczne posiadanie prawa własności (ani innego tytułu prawnego) do działek objętych planowaną inwestycją. W związku z tym, o wydanie ww. decyzji można wystąpić jeszcze przed podpisaniem umowy o zamianie gruntów w formie aktu notarialnego. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane będzie natomiast konieczne w kolejnym etapie, tj. złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Na tym etapie konieczne będzie już również posiadanie decyzji środowiskowej (jeśli jest wymagana) oraz decyzji o warunkach zabudowy (jeśli teren nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego).

DSK Kancelaria reprezentuje Klientów na wszystkich etapach zmierzających do dokonania zamiany gruntów, w tym na etapie prowadzenia negocjacji z JST/Skarbem Państwa,  przygotowania projektu umowy przedwstępnej i umowy zamiany. Ponadto Kancelaria prowadzi również kompleksowe analizy i opracowuje strategię, w celu ustalenia najkorzystniejszej dla Klienta i możliwie najszybszej ścieżki działania.

***

 ¹ art. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm., dalej: u.g.n.).

 ² art. 24 ust. 2 u.g.n.