Ryczałt czy liniowy nie dla każdego musi być opłacalny Przy wyborze modelu opodatkowania przychodów z najmu warto brać pod uwagę wszystkie jego aspekty, a nie tylko stawkę – przypomina Paweł Kuźmiak, doradca podatkowy, partner DSK Kancelaria.
ALEKSANDRA TARKA
Czy osoba, która wynajmuje już mieszkanie, może w trakcie roku zmienić sposób opodatkowania?
Sposobów opodatkowania takich przychodów podatkiem dochodowym jest kilka. W każdym przypadku obowiązuje zasada, że raz dokonany wybór obowiązuje w całym roku podatkowym. Podatnik nie może więc zmienić raz podjętej decyzji. Może jedynie utracić prawo do zastosowania np. podatku liniowego czy ryczałtu, co jest zazwyczaj sytuacją niepożądaną.
Jak można opodatkować zyski z najmu w Polsce?
Tego rodzaju przychody mogą być opodatkowane na kilka sposobów. Jednym z nich jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5 lub 12,5 proc. W tym przypadku opodatkowany jest przychód, tj. nie pomniejsza się go o koszty. Możliwe jest także opodatkowanie jako najem prywatny, czyli odrębne źródło, inne niż działalność gospodarcza – według skali 17 i 32 proc. PIT, z uwzględnieniem kosztów i kwoty wolnej od podatku. Podatnik może też opodatkować najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Tu w grę wchodzą dwie możliwości: opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali, tj. 17 i 32 proc., z uwzględnieniem kosztów, amortyzacji oraz kwoty wolnej, oraz 19-proc. podatek liniowy, pozwalający na uwzględniane kosztów, ale już nie kwoty wolnej.
Ważne, by przy wyborze modelu opodatkowania brać pod uwagę wszystkie jego aspekty, nie tylko wysokość stawki. Warto w związku z tym pamiętać, że ryczałt nie będzie z reguły dobrym rozwiązaniem dla osób ponoszących znaczące nakłady na zakup, wykończenie lub wyposażenie mieszkań na wynajem. Firma wiąże się zaś z prowadzeniem ewidencji przychodowej i kosztowej, wystawianiem faktur i rachunków oraz odprowadzaniem składek ZUS. Z kolei podatek liniowy ma przewagę nad skalą, dopiero gdy roczny dochód przekroczy średnio ok. 8,5 tys. zł miesięcznie. Nie pozwala na wspólne rozliczenie z małżonkiem, odliczenie od dochodu darowizn czy skorzystanie z ulg: na dzieci, internetowej czy rehabilitacyjnej.
Kiedy fiskus może uznać wynajem mieszkań za firmę?
Niestety, brakuje w tym wypadku jednoznacznych kryteriów i wskazówek. Już sam fakt wynajmowania kilku (a nie jednej) nieruchomości może stanowić dla organu podatkowego argument za uznaniem, iż podatnik prowadzi firmę. Ryzyko takiej kwalifikacji można zmniejszyć, dbając o elementy odróżniające nasze działanie od działania typowej firmy. Mogą to być np.: brak zorganizowania działalności, wykonywanie wszystkich lub większości istotnych czynności samodzielnie i z użyciem prywatnych środków, narzędzi itp., brak korzystania z usług wyspecjalizowanych firm zewnętrznych, uczynienie najmu nie głównym, lecz dodatkowym źródłem przychodu, brak ciągłości działania, przerwy okresowe. Osobom planującym wynajmowanie większej liczby lokali radziłbym również wystąpić z wnioskiem o interpretację indywidualną. Dobrze sformułowany może ograniczać ryzyko kwestionowania działań podatnika w przyszłości.
Gdy fiskus uznaje, że inwestowanie w wynajem to firma, warto się z nim spierać?
Jeżeli do sporu dochodzi na etapie planowania inwestycji, np. w postępowaniu o wydanie interpretacji, podatnik przekonany o swoich racjach może bez większego ryzyka walczyć o ich uznanie przez sąd administracyjny. Może też stwierdzić, że korzystniejsze będzie podjęcie działalności gospodarczej. Gorzej, jeżeli odmienną ocenę działań podatnika organ da np. po kilku latach, w toku kontroli czy postępowania podatkowego. Wówczas walka w kolejnych instancjach i przed sądami może być jedynym rozwiązaniem mogącym przynieść pozytywny skutek lub zminimalizować straty. A co, gdy nieruchomość wykorzystywaną w działalności trzeba sprzedać? Przychód z takiej transakcji będzie opodatkowany podatkiem dochodowym, i to nawet jeśli przed zbyciem nieruchomość zostanie wycofana z firmy. Zgodnie z ustawą o PIT odpłatne zbycie w ciągu sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następnego po wycofaniu, podlega opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej. Zazwyczaj wchodzi też w grę opodatkowanie VAT albo PCC.
Artykuł w pdf.
