Rzeczpospolita | Decyzja o pozwoleniu na budowę musi uwzględniać podziały gruntów

Jednym z najważniejszym czynników trzymających w ryzach cały rynek nieruchomości jest geodezja. To ona pozwala na wytyczenie granic nieruchomości i zapewnia brak sporów właścicielskich.

Zmiany geodezyjne zdarzają się rzadko, jednak dochodzi do nich – w tym na etapie projektowym lub już w trakcie trwania postępowania – w zakresie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Pojawia się wtedy pytanie, jak okoliczność tę przedstawić.

Na wniosek właściciela

Zdecydowanie najczęstszym przypadkiem jest sytuacja, gdy do zmian w ewidencji gruntów i budynków dochodzi na wniosek właściciela nieruchomości, który jednocześnie jest inwestorem. W praktyce więc największym problemem pozostaje niezgodność pomiędzy numeracją (i kształtem) działek sprzed i po podziale nieruchomości.

W przypadku, gdy zmiana ta zaistnieje na etapie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, sprawa jest prosta – wystarczy dokonać stosownych zmian we wniosku, w tym przedstawić zaktualizowany projekt zagospodarowania terenu.

Zamienne pozwolenie

Inaczej sprawa ma się w przypadku, gdy pozwolenie na budowę zostało już wydane. Teoretycznie, zgodnie z art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego, zawierającym listę przesłanek stanowiących istotne odstępstwo od projektu budowlanego, których zaistnienie powoduje konieczność uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę. Wyłącznie zmiana projektu zagospodarowania działki lub terenu, która pociąga za sobą zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę rodzi wymóg uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę.

W praktyce jednak dochodzi do sytuacji, w której decyzja o pozwoleniu na budowę określa, że dany obiekt powstanie na określonych w nim działkach, a po dokonaniu zmian geodezyjnych działki te zmieniają swoją numerację lub kształt powodując, że dalsze decyzje wydawane w toku procesu inwestycyjnego – przede wszystkim decyzja o pozwoleniu na użytkowanie – „rozjeżdża” się z decyzją o pozwoleniu na budowę. Z tego też względu oraz z uwagi na ochronę interesów inwestora, rozważyć należy możliwość zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę (na podstawie art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego), tak aby zachować zgodność decyzji o pozwoleniu na budowę z istniejącym stanem ewidencyjnym.

Działanie takie nie będzie wyłączone z uwagi na traktowanie art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego jako lex specialis względem art. 155 K.p.a., zauważyć bowiem trzeba, że regulacja mająca swoje źródło w prawie budowlanym dotyczy zmiany decyzji w zakresie zatwierdzenia projektu budowlanego – w zależności od kwalifikacji odstępstwa od projektu budowlanego na istotne lub nieistotne. Kwestia ta dotyka więc aspektu merytorycznego decyzji o pozwoleniu na budowę. Czym innym natomiast jest mimo wszystko oznaczenie w omawianej decyzji nieruchomości, w tym jej położenia. Decyzja ta bowiem dotyczy konkretnej nieruchomości, która identyfikowana jest m. in. na podstawie danych geodezyjnych.

Nowe dane ewidencyjne

Jeśli więc dochodzi do zmiany danych ewidencyjnych poprzez zmianę numeru działki (na skutek podziału) to określenie przedmiotu decyzji w postaci „inwestycji realizowanej na działce x”, w sytuacji, w której doszło do podziału tej działki na grunty x/1 i x/2 oznacza, że prawidłowym jej oznaczaniem jest zapis „inwestycji realizowanej na działce x/1 i x/2”, jako że działka x posiada już wyłącznie walor historyczny.

Dlatego też brak uwzględnienia w decyzji, co istotne w trakcie trwania inwestycji, okoliczności zmiany numeracji (i kształtu) oznacza w praktyce jej błędne oznaczenie, w szczególności w sytuacji, gdy na skutek podziału inwestycja ma nie być realizowana na części nowych działek, lub też zmienia właściciela.

Postępowanie odwoławcze

Wyróżnić można jeszcze jedną sytuację, w której doszło do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, która została następnie zaskarżona do organu II instancji, a zmiany ewidencyjne zaistniały w trakcie trwania postępowania odwoławczego. W takiej sytuacji należy pamiętać o tym, że organ II instancji może zmienić zaskarżoną decyzję i uwzględnić zaistniałe w niej zmiany.

Dopiero po zakończeniu inwestycji, tj. po dokonaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, wszelkie zmiany ewidencyjne nie muszą pociągać za sobą zmiany decyzji.

Powyższa analiza dotyczy jednak sytuacji najprostszej, tj. kontroli inwestora nad podziałem nieruchomości, czy to jako właściciel nieruchomości czy też podmiot współpracujący z właścicielem nieruchomości. Zdarzyć się jednak może sytuacja, w której do podziału działek dochodzi na skutek odrębnej procedury – prowadzenia jej w ramach przepisów specustawy, wywłaszczenia części nieruchomości czy procedury scalenia i podziału nieruchomości.

W tej sytuacji nie tylko pojawia się kwestia tego, jaki jest wpływ tych okoliczności na prace projektowe, ale również to, w którym momencie zmiany geodezyjne „wchodzą w życie”.

Ewidencja gruntów i budynków

Zasadniczym elementem, który jest dobrze znany każdej osobie nabywającej nieruchomość jest ewidencja gruntów i budynków. Zawiera ona, zgodnie z art. 20 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego m. in. informacje dotyczące położenia gruntów, ich granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych oraz oznaczenia ksiąg wieczystych. Zgodnie natomiast z art. 24 ust. 1 pkt 1 Prawa geodezyjnego, informacje te stanowią część operatu ewidencyjnego, na który składają się z kolei, o czym stanowi art. 4 ust. 1a pkt 2 Prawa geodezyjnego, zbiory danych przestrzennych infrastruktury informacji przestrzennej, dotyczące ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości).

Wszystkie te skomplikowane odwołania sprowadzają się natomiast do jednego – dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków są danymi obowiązującymi. Stanowi to istotną kwestię w kontekście tego, na podstawie jakich danych należy wykonywać projekt budowlany.

Zauważyć bowiem należy, że decyzje: wywłaszczeniowa, podziałowa lub scaleniowa, nie wywierają bezpośredniego skutku na ewidencję gruntów i budynków. Co prawda odzwierciedlają one zmiany w kształcie gruntów, jednak wymagają one zaimplementowania do katastru nieruchomości (którego część stanowi właśnie ewidencja gruntów i budynków) tak, aby mogły one stać się powszechnie dostępne. Nie da się ukryć przy tym, że decyzje te skierowane są do konkretnych adresatów, nie mając charakteru generalnego, a jedynie indywidualny. W celu ich upowszechnienia muszą więc one stać się częścią ogólnodostępnego rejestru, jakim jest właśnie ewidencja gruntów i budynków.

W praktyce więc w scenariuszu, w którym dochodzi do zmiany numeracji działek, ale zmiana ta nie wpływa na kształt i powierzchnie inwestycji i wymaga ona jedynie dostosowania decyzji do nowego oznaczenia nieruchomości – w takiej sytuacji wystarczy jedynie informacja zawarta w decyzji modyfikującej powierzchnię gruntów o nowej numeracji i ewentualnie innych danych ją identyfikujących.

W przypadku natomiast wpływu tych zmian na kształt inwestycji i konieczność uwzględnienia ich w projekcie zagospodarowania terenu, niezbędne jest już skorzystanie z ewidencji gruntów i budynków, a więc oczekiwanie na aktualizację danych. Wynika to z faktu, że projekt ten przygotowany powinien zostać na podstawie mapy do celów projektowych, która zgodnie z art. 2a pkt 7a Prawa geodezyjnego wykonana została z wykorzystaniem wyników pomiarów geodezyjnych i materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (ewidencją gruntów i budynków). Brak jest więc możliwości projektowania na podstawie wyłącznie załącznika do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ponieważ nie stanowi ona części państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Dopiero w momencie aktualizacji zasobu przez starostę (art. 24 ust. 2b Prawa geodezyjnego), może ona stanowić podstawę do podejmowania działań projektowych.

Zdaniem autora

Aleksander Moroz radca prawny, dział obsługi inwestycji i zamówień publicznych DSK Kancelaria

Rozróżnić należy dwie sytuacje związane z podziałem gruntów. Pierwsza z nich dotyczy wyłącznie zmiany oznaczenia inwestycji, a więc nie pociąga za sobą modyfikacji projektu budowlanego oraz druga, w której na skutek zmian konieczne jest ich uwidocznienie w dokumentacji projektowej, z uwagi na zmianę kształtu inwestycji.

W pierwszym z opisanych powyżej przypadków wystarczające jest jedynie dostosowanie opisu inwestycji zawartego w pozwoleniach wydawanych w toku procesu inwestycyjnego do nowego stanu prawnego, do czego wystarczy jedynie decyzja potwierdzająca nową numerację i kształt działek.

W drugim z przypadków konieczna jest także zmiana projektu zagospodarowania terenu co pociąga za sobą konieczność oczekiwania do momentu uaktualnienia ewidencji gruntów i budynków, które to dane mogą dopiero stanowić podstawę do uzyskania mapy do celów projektowych, stanowiącej podstawę dla wykonania projektu zagospodarowania. Biorąc pod uwagę, że aktualizacja danych może zająć sporo czasu, to okoliczność ta może stanowić istotną przeszkodę w sprawnym zrealizowaniu inwestycji.

Artykuł ukazał się 23 maja 2023 roku w dzienniku Rzeczpospolita.