Żółta kartka za nielegalne użytkowanie

Przepisy ustawy Prawo budowlane^[1] szczegółowo określają formalności, związane z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, w tym przede wszystkim z oddaniem obiektu do użytkowania po jego wybudowaniu (choć nie tylko). Regulacje te określają między innymi, kiedy wystarczające jest dokonanie zawiadomienia o zakończeniu budowy, a kiedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

DOTYCHCZASOWE KONSEKWENCJE NARUSZEŃ

Obowiązujące obecnie przepisy przewidują, że naruszenie obowiązujących wymogów (tj. przystąpienie do użytkowania odpowiednio: (1) bez uprzedniego dokonania zawiadomienia o zakończeniu robót lub (2) uzyskania pozwolenia na użytkowanie – tzw. samowola użytkowa) wiąże się z poniesieniem przez inwestora odpowiedzialności w postaci konieczności uiszczenia wysokiej kary za nielegalne przystąpienie do użytkowania. Przykładowo kara za nielegalne przystąpienie do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego mogła dotąd wynosić np. 10 000 zł, a za nielegalne przystąpienie do użytkowania budynku produkcyjnego – nawet kilkaset tysięcy złotych. O szczegółach dotyczących zarówno samej procedury oddania do użytkowania, jak również wymierzania kar, pisaliśmy tutaj: https://dsklegal.pl/artykuly/przystapienie-do-uzytkowania-obiektu-budowlanego/.

Co istotne, dotychczas w przypadku stwierdzenia, że doszło do nielegalnego przystąpienia do użytkowania obiektu, organ nadzoru budowlanego był zobowiązany do wymierzenia kary administracyjnej w drodze postanowienia. Organ nie miał w tym zakresie żadnego luzu decyzyjnego i to niezależnie od okoliczności sprawy, w tym od przyczyn, z jakich doszło do nielegalnego przystąpienia do użytkowania czy też powodów, jakimi kierował się w tym zakresie inwestor. Nadzór budowlany każdorazowo musiał zatem nałożyć karę i to w wysokości ściśle określonej w przepisach ustawy, nie mając możliwości zastosowania jakiegokolwiek jej uniknięcia czy złagodzenia – bez względu na okoliczności sprawy.

Z drugiej jednak strony, przepisy nie przewidywały możliwości ponownego nałożenia kary. Jeśli więc inwestor rozpoczął już nielegalne użytkowanie i wymierzono mu z tego tytułu karę (i karę tę albo uiścił, albo wszczęto w tym zakresie postępowanie egzekucyjne), a mimo tego nie skłoniło go to do uregulowania formalności (tj. dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie), brak było środków prawnych do wyegzekwowania od niego dopełnienia tych obowiązków. Niejednokrotnie zatem po nałożeniu kary (niezależnie od jej uiszczenia/wyegzekwowania) nielegalne użytkowanie nadal trwało, a organy nie miały żadnych narzędzi, by temu przeciwdziałać.

CO SIĘ ZMIENI?

13 lutego 2020 r. uchwalona została nowelizacja Prawa budowlanego^[2], która wejdzie w życie 19 września 2020 r. Nowelizacja ta uchyla dotychczasowy przepis art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego, zamiast tego wprowadzając zupełnie nowy art. 59i, składający się aż z 11 ustępów i przewidujący całkowicie nowe zasady.

W przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) z naruszeniem obowiązujących w tym zakresie zasad, organ nadzoru budowlanego nie będzie już zobowiązany do automatycznego nałożenia kary, lecz w pierwszej kolejności – do pouczenia inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Udzielenie takiego pouczenia potwierdzane będzie wpisem do protokołu kontroli, a w przypadku nieobecności inwestora lub właściciela – pouczenie doręczone zostanie na piśmie. Będzie to zatem swego rodzaju ostrzeżenie, dające inwestorowi/właścicielowi szansę na zaprzestanie nielegalnego użytkowania i uregulowanie niedopełnionych wcześniej formalności. Z tego względu nowe zasady zyskały już potoczne miano tzw. żółtej kartki.

Po 60 dniach od doręczenia pouczenia organ sprawdzi, czy dany obiekt budowlany (lub jego część) nadal jest nielegalnie użytkowany, a dalszy bieg sprawy będzie zależał od dokonanych wówczas ustaleń. Jeżeli organ stwierdzi, że pomimo wcześniejszego pouczenia, nie zaprzestano nielegalnego użytkowania – dopiero wówczas wymierzy, w drodze postanowienia, karę za nielegalne użytkowanie.

Następnie, po 30 dniach od doręczenia postanowienia o wymierzeniu kary, organ ponownie sprawdzi, czy obiekt nadal jest nielegalnie użytkowany. Jeśli znów dokona analogicznych ustaleń, tj. stwierdzi dalsze nielegalne użytkowanie (pomimo wcześniej nałożonej kary), wówczas wymierzy ponowną karę za nielegalne użytkowanie.

Jeśli i to nie poskutkuje – organ może wielokrotnie nakładać kolejne kary, z tym zastrzeżeniem, że każde kolejne postanowienie w tym przedmiocie nie może zostać wydane wcześniej niż po 30 dniach od wydania poprzedniego postanowienia.

Tak jak dotąd, postanowienia o nałożeniu kar za nielegalne przystąpienie do użytkowania będą oczywiście nadal zaskarżalne w drodze zażalenia.

ZŁAGODZENIE CZY OBOSTRZENIE?

Uchwalona nowelizacja istotnie zmienia przepisy dotyczące kar za nielegalne użytkowanie, wprowadzając w pierwszej kolejności złagodzenie w postaci tzw. żółtej kartki, dającej inwestorowi/właścicielowi możliwość zaprzestania naruszania prawa (nielegalnego użytkowania) i tym samym uniknięcia kary.

Z drugiej jednak strony, jeśli inwestor/właściciel z szansy tej nie skorzysta, wówczas zastosowanie znajdą nowe obostrzenia, jako że grozić mu będzie już nie tylko kara jednorazowa, lecz w skrajnych przypadkach nawet wiele kar, co ma skłonić inwestora/właściciela do wypełnienia ciążących na nim obowiązków związanych z oddaniem obiektu (lub jego części) do użytkowania.

***

W razie pytań – zapraszamy do kontaktu: 

r.pr. Marta Dziewulska: m.dziewulska@dsklegal.pl

Zachęcamy do lektury innych artykułów, w których omawiamy temat użytkowania obiektów budowlanych: 

https://dsklegal.pl/artykuly/przystapienie-do-uzytkowania-obiektu-budowlanego/

https://dsklegal.pl/artykuly/tarcza-antykryzysowa-2-0-a-pozwolenie-na-uzytkowanie/

^[1] ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 z późn. zm., powoływana dalej jako Prawo budowlane).

^[2] ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r., poz. 471, powoływana dalej jako nowelizacja).