Dotychczas grunty oddane do użytkowania wieczystego stanowiły własność Skarbu Państwa, a budynki wzniesione na tym gruncie należały do użytkownika wieczystego. Zgodnie z nowym projektem ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, od 2019 roku prawo użytkowania wieczystego takich gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.
Instytucja użytkowania wieczystego była narzędziem państwa umożliwiającym oddanie gruntów do użytkowania przy jednoczesnym zachowaniu przez Skarb Państwa prawa własności do nich. Prawo użytkownika wieczystego było zbliżone do prawa właściciela, gdyż mógł on korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób i swobodnie rozporządzać tym prawem, także w formie np. rozporządzania testamentowego. Właścicielem gruntu przez cały czas pozostawał jednak Skarb Państwa, który pobierał opłatę od użytkownika wieczystego. Okres, na jaki ustanawiano prawo użytkowania wieczystego to 99 lat (w szczególnych przypadkach mniej, min. 40 lat), a użytkownik mógł żądać przedłużenia tego okresu na kolejne 99 lat (czy inny krótszy okres), przy czym Skarb Państwa mógł odmówić tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości od 2005 roku
Od 2005 roku osoby będące w dniu 13 października 2005 roku użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogły wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Procedura była jednak dość restrykcyjna. Z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogli występować nie tylko wszyscy zgodni współużytkownicy wieczyści, ale prawo takie przysługiwało już nawet współużytkownikom wieczystym reprezentującym co najmniej połowę udziałów. Blokadę na to postępowanie nakładał niemniej art. 2 ust. 2 zd. drugie ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, decydujący o tym, że w przypadku wyrażenia sprzeciwu co do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez choćby jednego współużytkownika wieczystego, właściwy organ obowiązany jest zawiesić postępowanie. Tego rodzaju liberum veto jednej osoby tamowało wówczas drogę do własności wszystkim innym współużytkownikom wieczystym.
Zmiany z 2018 roku
Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe ulegnie przekształceniu w prawo własności z mocy ustawy. Ustawa definiuje takie grunty jako nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi (w przypadku budynków wielorodzinnych co najmniej połowa lokali musi być lokalami mieszkalnymi), ew. wraz z towarzyszącymi im budynkami gospodarczymi, garażami czy innymi budynkami „umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych”. Jeśli na nieruchomości znajdują się także inne, niespełniające powyższych wymogów budynki, to przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nastąpi po wyłączeniu części gruntu niespełniającego wymogów do oddzielnej księgi wieczystej.
Podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, które zostanie wydane przez właściwy organ w maksymalnym terminie 12 miesięcy od przekształcenia albo w ciągu 4 miesięcy od wniosku właściciela.
Przez 20 lat od przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, nowy właściciel gruntu ponosić będzie z tytułu przekształcenia opłatę na rzecz dotychczasowego właściciela. Wysokość tej opłaty jest taka sama jak w przypadku opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. I tak jak przy użytkowaniu wieczystym, będzie istniała możliwość wniesienia jednorazowej opłaty za całość. W szczególnych przypadkach, właściwy organ może udzielić bonifikaty od opłaty za dany rok. Bonifikata będzie tym wyższa, im prędzej od przekształcenia zostanie uiszczona opłata jednorazowa – jeśli opłata zostanie wniesiona jeszcze w tym samym roku co przekształcenie, to bonifikata od opłaty może wynieść nawet 60%.
Proces legislacyjny
Projekt ustawy wpłynął do Sejmu w dniu 27 czerwca 2018 roku, a 27 lipca 2018 roku Senat bez poprawek skierował ustawę do podpisu przez Prezydenta. Na dzień publikacji ustawa jeszcze czeka na podpis.
Kontakt:
Marta Dziewulska m.dziewulska@dsk-kancelaria.pl