Zaliczka czy zadatek?

Zadatek

Zgodnie z art. 394 § 1 KC zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Co do zasady, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała (§ 2). W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Tak samo, gdy niewykonanie umowy nie zależy od żadnej ze stron albo gdy obie strony ponoszą odpowiedzialność (§ 3).

Mówiąc wprost, zadatek to zastrzeżenie umowne, które ma na celu wzmocnienie wykonania umowy. Zamieszczając w umowie postanowienie o zadatku obie strony przyjmują na siebie określony ciężar w przypadku niewykonania umowy.

Najczęstszą formą zadatku jest określona suma pieniężna, ale zdarza się także, że jest to rzecz – taka, która stanowi część przyszłego świadczenia albo inna, stanowiąca symbol porozumienia¹.

Należy pamiętać, iż zadatek wręczany jest przy zawarciu umowy. Oznacza to, że kwota pieniężna lub rzecz wręczona przed lub po zawarciu umowy nie może być uznana za przekazaną tytułem zadatku (chyba że strony inaczej postanowią w umowie)².

Kwestię zadatku strony mogą w zasadzie dowolnie modyfikować – jednakże zastrzeżenia te muszą wyraźnie wynikać z umowy. Strony mogą m.in.:

– postanowić, że zadatek zostanie wręczony w innym momencie niż przy zawarciu umowy,

– ustalić żądanie zwrotu sumy innej (inaczej określonej – np. pojedynczej, potrójnej, 150%), w przypadku zawinionego niewykonania umowy wyłącznie przez jedną ze stron,

– umówić się na fakultatywne dochodzenie roszczeń odszkodowawczych za zasadach ogólnych zamiast lub obok uprawnienia do zachowania lub żądania podwójnej wysokości zadatku – dla strony prawidłowo wywiązującej się z umowy³.

Kluczowe dla realizacji uprawnień wynikających z zastrzeżenia zadatku jest to, z czyjej przyczyny nie doszło do wykonania umowy. Zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi strona druga⁴ – tj. gdy z jej winy doszło do sytuacji takich jak: zwłoka, świadczenie rzeczy niewłaściwej jakości, czy uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przedawnienie roszczenia o zwrot zadatku (lub zapłatę sumy dwukrotnie wyższej) przedawnia się na zasadach ogólnych⁵ (art. 118 KC – 3 lata w przypadku roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i 6 lat w pozostałych wypadkach). Datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku jest data rozwiązania umowy przedwstępnej⁶.

Zaliczka

Ustawodawca nie uregulował pojęcia zaliczki, zatem także nie przewidział żadnych szczególnych konsekwencji korzystania z tej instytucji. Jednakże, znaczenie zaliczki utrwaliło się w praktyce. Potocznie, uważana jest za „korzystniejszą” dla strony dającej zaliczkę, bowiem w porównaniu z zadatkiem, zaliczka jest zawsze zwrotna.

Zaliczka jest to część ceny, uiszczana jeszcze przed wykonaniem umowy. W przypadku, gdy umowa zostanie wykonana, zaliczka – jak sama nazwa wskazuje – może być zaliczona na poczet ceny. Jednakże gdy umowa nie zostanie wykonana, zaliczka podlega zwrotowi stronie, która ją uiściła, bez względu na to jakie są przyczyny niewykonania umowy (zależne czy niezależne od którejkolwiek ze stron). Nawet w sytuacji gdy jedna ze stron winna jest niewykonania umowy, wówczas zaliczka uważana jest jako świadczenie nienależne i podlega zwrotowi z uwagi na fakt, iż nie został osiągnięty cel jej świadczenia – czyli umowa nie została wykonana⁷.

Zadatek a zaliczka

Przede wszystkim znaczenie mają postanowienia umowy zawartej pomiędzy stronami stosunku zobowiązaniowego. To właśnie z treści umowy wynika, czy w danym przypadku strony umówiły się na wręczenie zadatku czy zaliczki.

W braku odmiennych postanowień umownych przyjmuje się, że nie jest zadatkiem kwota wręczona po zawarciu umowy. Natomiast przede wszystkim to nie wysokość kwoty wręczonej przy zawarciu umowy decyduje o tym, czy jest to zadatek czy zaliczka. Dopuszczalne jest bowiem postanowienie umowne o wręczeniu zadatku w wysokości 100% świadczenia umownego⁸.

Dlatego tak istotnym z punktu widzenia obrotu prawnego jest uważne formułowanie umowy, gdyż – jak wynika z powyższego – dla każdej z omówionych instytucji przewidziane są różne konsekwencje prawne.

Kontakt:

Karolina Piotrowska k.piotrowska@dsklegal.pl

Marta Lasota m.lasota@dsklegal.pl

________

¹ W. Popiołek [w:] Kodeks cywilny. Tom 1. Komentarz do artykułów 1 – 44911 pod red. K. Pietrzykowskiego, Warszawa 2005, s. 1045-1046

² wyrok SN z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07

³ P. Drapała, glosa do wyroku SN z dnia 13 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 672/00 (PiP 2003, nr 10, s. 122)

⁴ wyrok SN z dnia 21 maja 2005 r., sygn. akt V CK 577/04

⁵ wyrok SN z dnia 11 stycznia 2006 r., sygn. akt III CK 357/05

⁶ wyrok SN z dnia 27 września 1994 r., sygn. akt II CRN 84/94

⁷ wyrok SN z dnia 25 marca 2004 r., sygn. akt II CK 116/03

⁸ wyrok SN z dnia 22 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 172/03