Choć inwestorzy już dziś odczuwają skutki reformy planistycznej z 2023 r., od 1 stycznia 2027 r. zasady uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy zmienią się ponownie. Nowe przepisy jeszcze mocniej ograniczą krąg podmiotów, które będą mogły skutecznie ubiegać się o WZ. W praktyce oznacza to odejście od modelu, w którym decyzja o warunkach zabudowy mogła służyć także do „sprawdzenia potencjału” nieruchomości. Zmiana ta wynika z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 30 kwietnia 2026 r., która wprowadza dodatkowe ograniczenia w dostępie do decyzji WZ.
Koniec WZ „dla każdego”
Od 2027 r. wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie wymagał wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To zasadnicza zmiana: WZ ma być dostępna dla podmiotu realnie przygotowującego inwestycję, a nie dla każdego zainteresowanego, który chce jedynie podnieść wartość gruntu, zabezpieczyć pozycję negocjacyjną albo zbadać możliwości zabudowy cudzego terenu.
Nowe rozwiązanie należy odczytywać jako próbę ograniczenia liczby wniosków składanych wyłącznie w celach analitycznych, a przy okazji odciążyć gminy, które równolegle wdrażają reformę planowania przestrzennego i sporządzają plany ogólne.
Nowy wymóg nie będzie funkcjonował w oderwaniu od wcześniejszych zmian. Już po reformie z 2023 r. możliwość uzyskania WZ została istotnie ograniczona przez wprowadzenia przesłanki położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy, wyznaczanym w planie ogólnym gminy. W praktyce nie każdy teren, dla którego wcześniej można było uzyskać WZ, zostanie objęty takim obszarem.
To oznacza, że nawet inwestor dysponujący odpowiednim tytułem do nieruchomości nie zawsze uzyska decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli dany teren nie znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy, inwestor będzie musiał czekać na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Co będzie uznawane za prawo do dysponowania nieruchomością
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać z różnych tytułów: własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, np. umowy dzierżawy, najmu lub innej umowy zawartej z właścicielem.
Nie każda umowa tego rodzaju będzie jednak wystarczająca. Kluczowe znaczenie będzie miała jej treść, w szczególności to, czy daje ona realną podstawę do prowadzenia procesu inwestycyjnego i wykorzystania nieruchomości na cele budowlane, a zatem, czy dany podmiot rzeczywiście ma podstawę do prowadzenia procesu inwestycyjnego. Dlatego już na etapie przygotowania inwestycji warto zadbać o to, aby dokumenty wprost obejmowały możliwość wykorzystania nieruchomości na cele budowlane.
Oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej
Osoba ubiegająca się o WZ będzie składała oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej. W praktyce to właśnie oświadczenie będzie podstawą oceny organu. Nie oznacza to jednak pełnego automatyzmu. Samo oświadczenie nie zastępuje tytułu prawnego do nieruchomości. Oświadczenie ma potwierdzać istniejące uprawnienie, a nie kreować je na potrzeby postępowania o wydanie WZ.
Jeżeli organ poweźmie wątpliwości co do prawdziwości oświadczenia, będzie mógł żądać dokumentów potwierdzających tytuł do nieruchomości. Z tego względu inwestor powinien zgromadzić i uporządkować dokumentację jeszcze przed złożeniem wniosku. Ewentualne spory co do ważności lub zakresu umowy, z której wynika prawo do dysponowania nieruchomością, będą rozstrzygane przez sądy powszechne.
Przepisy przejściowe
Bardzo istotne znaczenie mają przepisy przejściowe. Sprawy wszczęte przed wejściem w życie nowych regulacji i niezakończone decyzją ostateczną będą prowadzone według przepisów dotychczasowych.
W praktyce oznacza to, że inwestorzy, którzy złożą wniosek o wydanie decyzji WZ do końca 2026 r., nie będą musieli wykazywać prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w nowym modelu. Nadal aktualne pozostaną jednak ograniczenia wynikające z planów ogólnych, więc samo wcześniejsze złożenie wniosku nie wyeliminuje wszystkich ryzyk planistycznych.
Więcej niż jedna decyzja dla tego samego terenu?
Nowelizacja wywołuje także wątpliwości interpretacyjne w zakresie liczby decyzji WZ możliwych do wydania dla tego samego terenu. Dotychczas przepis wyraźnie wskazywał, że decyzję można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Po zmianie ma on stanowić jedynie, że dla tego samego terenu można wydać więcej niż jedną decyzję o warunkach zabudowy.
Nie jest więc jasne, czy chodzi wyłącznie o różnych wnioskodawców, czy również o możliwość uzyskania kolejnych decyzji przez ten sam podmiot, np. dla alternatywnych wariantów inwestycji. Na obecnym etapie ten problem należy uznać za nierozstrzygnięty, a odpowiedź przyniesie dopiero praktyka organów i orzecznictwo sądów administracyjnych.
Przeniesienie decyzji WZ jako potencjalna luka
Nowelizacja nie zmienia zasad dotyczących przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że podmiot, na rzecz którego decyzja zostanie przeniesiona, nie będzie musiał samodzielnie wykazywać prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
W praktyce może to prowadzić do niespójności systemowej. Nowe ograniczenia będą bowiem działały przy ubieganiu się o „nową” decyzję WZ, ale niekoniecznie przy wejściu w sytuację prawną dotychczasowego adresata decyzji, co może otworzyć pole do prób obchodzenia nowych wymogów.
Co warto zrobić już teraz
Dla wielu inwestorów najbliższe miesiące powinny być okresem porządkowania projektów przygotowywanych na gruntach bez miejscowego planu. W pierwszej kolejności warto zweryfikować, czy dany teren znajduje się lub może znaleźć się w obszarze uzupełnienia zabudowy, a następnie ocenić, czy istnieje odpowiedni tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jeżeli inwestor planuje wystąpienie o WZ, może się okazać, że złożenie wniosku jeszcze przed końcem 2026 r. będzie rozwiązaniem bezpieczniejszym niż oczekiwanie na wejście w życie nowych przepisów. W wielu przypadkach to właśnie odpowiednio wczesne uporządkowanie stanu prawnego i dokumentacji przesądzi o możliwości dalszego prowadzenia inwestycji.
Masz pytania dotyczące nowych zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy lub planujesz inwestycję na terenie bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Zapraszamy do kontaktu z Martą Dziewulską, która wraz z zespołem wspiera inwestorów na każdym etapie procesu inwestycyjnego.
Marta Dziewulska, radczyni prawna, wspólniczka m.dziewulska@dsk-kancelaria.pl
