Unijne Rozporządzenie (UE) 2024/1991 w sprawie odbudowy zasobów przyrodniczych określane jako Nature Restoration Law, obowiązuje od 18 sierpnia 2024 roku, na terenie całej Unii Europejskiej. Jego celem jest odbudowa zdegradowanych ekosystemów oraz odwrócenie niekorzystnych trendów przyrodniczych, przy jednoczesnym wspieraniu odporności na zmianę klimatu.
| Z tego artykułu dowiesz się: – jakie obowiązki wynikają z Rozporządzenia (UE) 2024/1991 dla inwestycji mieszkaniowych i infrastrukturalnych, – jak cele dotyczące zieleni miejskiej i łączności wód powierzchniowych wpłyną na decyzje środowiskowe i budowlane, – dlaczego due diligence nieruchomości powinno zostać rozszerzone o analizę zieleni i ryzyk hydrologicznych, – jakie nowe warunki i obowiązki kompensacyjne mogą pojawić się w postępowaniach administracyjnych, – jak przygotować inwestycję na zmiany, które będą materializować się wraz z Krajowym Planem Odbudowy Zasobów Przyrodniczych. |
Państwa Członkowskie UE muszą przygotować Krajowe Plany Odbudowy Zasobów Przyrodniczych z perspektywą do 2050 r. oraz przedłożyć projekt Planu, Komisji Europejskiej do dnia 1 września 2026 r. To właśnie te Plany i wynikające z nich instrumenty na szczeblu krajowym a także lokalnym będą w praktyce przekładały cele unijne, na realia procesu inwestycyjnego w Polsce, w tym na wymagania stawiane w postępowaniach administracyjnych.
W Polsce trwają już prace nad pierwszym Krajowym Planem Odbudowy Zasobów Przyrodniczych. W październiku 2025 r. w Ministerstwie Klimatu i Środowiska odbyła się konferencja poświęcona wdrażaniu Rozporządzenia i podsumowaniu dotychczasowego stan prac nad Planem.
W dyskusjach prowadzonych podczas konferencji, zwracano uwagę na silny związek wdrażania nowych wymogów unijnych z planowaniem przestrzennym oraz reformą planistyczną. Podkreślono rolę planu ogólnego jako podstawowego dokumentu planistycznego oraz znaczenie narzędzi takich jak minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Wskazywano również na wyzwanie polegające na powiązaniu celów Panu Krajowego z działaniami lokalnymi pozostającymi w gestii gmin oraz na potrzebę spójności z miejskimi planami adaptacji.
Z punktu widzenia inwestorów oznacza to, że w 2026 roku należy oczekiwać doprecyzowania priorytetów terytorialnych oraz katalogu działań, które zostaną przyjęte w Krajowym Planie, a następnie będą wpływać na praktykę organów administracji oraz samorządów w postępowaniach dotyczących realizacji inwestycji budowalnych.
Jakie zmiany wynikają z Rozporządzenia dla sektora budowlanego?
Dla sektora budowlanego Rozporządzenie nie tworzy, co do zasady odrębnego wymogu uzyskania dodatkowej decyzji administracyjnej. Zmienia jednak regulacje prawne w sposób, który może zwiększyć zakres analiz środowiskowych, liczbę działań kompensacyjnych oraz częstotliwość nakładania na inwestorów dodatkowych warunków w decyzjach związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji budowalnych. Dotyczy to w szczególności projektów mieszkaniowych w miastach i na ich obrzeżach oraz inwestycji liniowych, takich jak drogi wraz z obiektami inżynierskimi i systemami odwodnienia.
Z perspektywy inwestorów kluczowe jest, że konsekwencje Rozporządzenia będą ujawniać się w znacznym stopniu poprzez działania organów administracji, dokumenty planistyczne oraz praktykę stosowania prawa, w tym poprzez treść i rygory decyzji środowiskowych, wodnoprawnych i budowlanych.
Inwestycje miejskie – wymóg braku utraty netto zieleni i pokrycia koronami drzew do 2030 r.
Najbardziej istotny z punktu widzenia inwestycji deweloperskich w miastach jest obowiązek dotyczący ekosystemów miejskich. Państwa członkowskie mają zapewnić, aby do 31 grudnia 2030 r. nie doszło do utraty netto całkowitej krajowej powierzchni miejskich terenów zieleni oraz pokrycia koronami drzew na obszarach miejskich w ekosystemach miejskich.
Od 1 stycznia 2031 r. wymagane jest osiąganie trendów wzrostowych w odniesieniu do pokrycia koronami drzew na obszarach miejskich, mierzonych co sześć lat, do czasu osiągnięcia zadowalających poziomów.
Przewidywane skutki dla inwestorów mieszkaniowych
Rozporządzenie nie wprowadza jednolitego, bezpośredniego obowiązku stosowania zielonych dachów lub zielonych elewacji w każdym projekcie. Należy jednak liczyć się z tym, że organy i samorządy realizując cele dotyczące zieleni miejskiej, będą częściej oczekiwać rozwiązań ograniczających utratę zieleni lub rekompensujących jej ubytek. W praktyce może to oznaczać:
- częstsze uzależnianie zgody na wycinkę drzew od nasadzeń zastępczych i działań kompensacyjnych, wprowadzanie w decyzjach warunków dotyczących zachowania istniejącej zieleni na terenie inwestycji,
- preferowanie rozwiązań opartych na zielonej infrastrukturze w budynkach i zagospodarowaniu terenu, w tym zielonych dachów, zielonych elewacji, retencji i powierzchni przepuszczalnych, jako narzędzi realizacji celów miejskich.
Konsekwencją dla procesu due diligence nieruchomości jest wzrost znaczenia analizy stanu wyjściowego zieleni na działce oraz w jej bezpośrednim otoczeniu, ponieważ wpływ inwestycji na ten stan może stać się czynnikiem decydującym o warunkach realizacji projektu.
Inwestycje drogowe – większe znaczenie łączności wód powierzchniowych
Dla projektów drogowych istotny jest obowiązek sporządzenia wykazu sztucznych barier dla łączności wód powierzchniowych oraz identyfikacji barier przeznaczonych do usunięcia, aby przyczynić się do celu przywrócenia co najmniej 25 000 km rzek w Unii Europejskiej, do stanu rzek o swobodnym przepływie do 2030 roku.
Obowiązek ten jest adresowany do państw członkowskich i będzie materializował się w krajowych działaniach, w tym w planowaniu i priorytetyzacji działań w ramach Krajowego Planu.
W konsekwencji inwestycje obejmujące cieki, doliny rzeczne i urządzenia wodne będą częściej oceniane pod kątem tego, czy projekt tworzy nową barierę lub utrwala istniejącą barierę dla wód i organizmów wodnych. Dotyczy to w szczególności przepustów, umocnień brzegowych, przełożeń koryt, a także rozwiązań odwodnieniowych i odprowadzania wód opadowych. W ramach prac nad wdrażaniem rozporządzenia akcentowano znaczenie renaturyzacji rzek, retencji wody i przywracania łączności rzek z równinami zalewowymi, a także sygnalizowano dyskusję o potencjalnych zmianach prawnych w obszarze ocen oddziaływania na środowisko.
Due diligence nieruchomości – zakres analiz, który warto rozszerzyć
W przypadku nabywania gruntów pod inwestycje deweloperskie oraz inwestycje infrastrukturalne zasadne jest uwzględnienie w due diligence dodatkowych obszarów ryzyka, które dotychczas bywały traktowane jako drugorzędne.
Przede wszystkim warto przeprowadzić dodatkową analizę zieleni, drzew i powierzchni biologicznie czynnej w miastach wraz z oceną, jakie elementy mogą podlegać ograniczeniom lub wymogom ich zachowania. Następnie należałoby zweryfikować, czy planowane zagospodarowanie terenu oznacza istotną redukcję zieleni lub pokrycia koronami drzew oraz oszacować koszty potencjalnych nasadzeń zastępczych i obowiązków utrzymania zieleni, które mogą zostać nałożone w decyzjach administracyjnych albo wynikać z uzgodnień z gminą.
Włączenie zielonej infrastruktury do koncepcji projektowej
Na wczesnym etapie planowania i realizacji inwestycji zalecane jest również przygotowanie wariantów koncepcji obejmujących elementy zielonej infrastruktury. Do najczęściej stosowanych należą: zielone dachy, zielone elewacje, ogrody deszczowe, nawierzchnie przepuszczalne i rozwiązania infiltracyjne. Takie podejście ogranicza ryzyko kosztownych zmian projektu w toku późniejszych uzgodnień, zwłaszcza gdy organ lub samorząd będzie oczekiwał rozwiązań bilansujących ubytek zieleni.
Analiza hydrologiczna i ryzyk barierowych w projektach drogowych
Do kluczowych należy identyfikacja miejsc przecięcia z ciekami i obszarami zalewowymi oraz ocena ryzyka, że planowane obiekty staną się barierą dla swobodnego przepływu i ciągłości ekologicznej. Niezbędna jest także analiza kosztów rozwiązań alternatywnych, w tym zmiany typu obiektu, zwiększenia światła przejścia lub zastosowania rozwiązań zapewniających drożność. W świetle artykułu 9 Rozporządzenia szczególnego znaczenia nabierają rozwiązania projektowe, które nie pogarszają łączności wód powierzchniowych i funkcji powiązanych równin zalewowych.
Monitorowanie dokumentów planistycznych i Planu Krajowego
Skoro Polska ma przygotować Krajowy Plan Odbudowy Zasobów Przyrodniczych i przekazać jego projekt Komisji Europejskiej do 1 września 2026 r., inwestorzy powinni monitorować kierunki działań Ministerstwa Klimatu i Środowiska, w tym zakres konsultacji i wnioski z prac eksperckich. Z perspektywy przygotowania inwestycji istotne będą również wątki łączące cele Planu Krajowego z reformą planowania przestrzennego i aktami lokalnymi.
Uzyskiwanie zgód i decyzji administracyjnych. Możliwe nowe warunki i większa liczba uzupełnień
Najbardziej prawdopodobnym skutkiem Rozporządzenia będzie zmiana treści i rygorów w ramach dotychczasowych postępowań, zwłaszcza dotyczących decyzji środowiskowych, zezwoleń związanych z gospodarką wodną oraz decyzji budowlanych.
W praktyce inwestorzy powinni brać pod uwagę możliwość częstszych wezwań organów do uzupełniania dokumentacji o inwentaryzacje i analizy przyrodnicze oraz hydrologiczne, wprowadzania warunków kompensacyjnych obejmujących nasadzenia i utrzymanie zieleni, potrzeby dopracowania wariantów rozwiązań technicznych w częściach projektu związanych z wodami i zielenią oraz zwiększonego ryzyka sporów w konsultacjach społecznych. Dodatkowym czynnikiem niepewności pozostaje to, że w ramach prac wdrożeniowych sygnalizowano dyskusję o potencjalnych zmianach prawnych w obszarze ocen oddziaływania na środowisko.
Wnioski dla inwestorów
Rozporządzenie (UE) 2024/1991 wzmacnia, mi.in. rolę zieleni miejskiej i łączności wód powierzchniowych jako zagadnień, które będą coraz częściej determinować warunki realizacji inwestycji oraz wymagania stawiane w decyzjach administracyjnych. Z tego względu rekomendowane jest rozszerzenie standardowego due diligence o chociażby audyt zieleni w inwestycjach deweloperskich oraz o analizę ryzyk hydrologicznych przy inwestycjach infrastrukturalnych, a także wczesne uwzględnienie zielonej infrastruktury i rozwiązań retencyjnych, w koncepcji projektowej.
Warto również mieć na uwadze, że na etapie wdrażania regulacji w Polsce, administracja sygnalizuje priorytetyzację działań do 2030 r. z koncentracją na siedliskach w sieci Natura 2000, z uzupełnieniem o wybrane obszary poza Natura 2000, w tym rezerwaty przyrody i parki krajobrazowe. Może to podnosić ryzyko inwestycyjne w projektach prowadzonych w pobliżu tych obszarów lub wymagających ingerencji w ich otoczenie.
Na tle nowych regulacji pojawiają się pytania, które będą kluczowe dla planowania inwestycji w latach 2026–2030: w jakim stopniu cele dotyczące braku utraty netto zieleni przełożą się na lokalne praktyki uzgadniania wycinek i kompensacji, czy zielona infrastruktura stanie się standardem oczekiwanym w projektach o dużej intensywności zabudowy, jak zostaną zdefiniowane priorytety terytorialne w Krajowym Planie oraz czy i w jakim kierunku zmieni się praktyka ocen oddziaływania na środowisko dla inwestycji.
Zapraszamy do kontaktu inwestorów i podmioty przygotowujące projekty, które chcą uwzględnić nowe wymogi środowiskowe już na etapie planowania i due diligence.
Kontakt: Marta Dziewulska – dyrektor i partner DSK, radczyni prawna – m.dziewulska@dsk-kancelaria.pl
