Specustawa mieszkaniowa podpisana przez Prezydenta – czy poprawi sytuację na rynku mieszkaniowym?

W ostatnim czasie, w ekspresowym tempie uchwalona została ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Specustawa mieszkaniowa jako rządowy projekt wpłynął do Sejmu 26 czerwca 2018 r., a już 1 sierpnia 2018 r. ustawa została podpisana przez Prezydenta. Czy nowe przepisy rzeczywiście przyspieszą uzyskiwanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych i dlaczego projekt ustawy był często krytykowany?

Założenia i cele specustawy

Jednym z głównych celów specustawy mieszkaniowej jest umożliwienie zabudowy mieszkaniowej na gruntach, które dotąd nie były przeznaczone pod tego rodzaju inwestycje. Dotyczy to m.in. gruntów poprzemysłowych, dawnych terenów kolejowych lub wojskowych, a także gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast. Oznacza to, że realizacja inwestycji mieszkaniowej w granicach miast w trybie specustawy umożliwi m.in. uniknięcie konieczności odrolnienia gruntów rolnych, a w konsekwencji – skrócenie procedur zmierzających do wykorzystania takich gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Zmianie ulegną jednocześnie przepisy dotyczące kształtowania ustroju rolnego, poprzez wprowadzenie możliwości zakupu gruntów rolnych na terenie miast, na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowej. Dla zakupienia takich gruntów przez inwestora nie będzie bowiem konieczne posiadanie przez niego statusu tzw. rolnika indywidualnego. Stanowi to istotne wyłączenie obostrzeń w obrocie nieruchomościami rolnymi.

Autorzy projektu wskazywali na konieczność poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym poprzez zwiększenie ilości terenów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne oraz przyspieszenie procesu przygotowania i realizacji inwestycji.

Kontrowersje

Pomimo niewątpliwej potrzeby wprowadzenia zmian i ułatwień, które rozwiązałyby lub choćby ograniczyły problemy na rynku mieszkaniowym, początkowa wersja projektu dość istotnie różniła się od ostatecznie uchwalonej i była przedmiotem częstej krytyki zarówno samorządów i urbanistów, jak również prawników, a nawet samych deweloperów.

Najbardziej kontrowersyjne było założenie, zgodnie z którym określone inwestycje mieszkaniowe mogłyby być realizowane niezależnie od istnienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wręcz – w przypadku istnienia obowiązującego planu – wbrew jego postanowieniom. Do inwestycji mieszkaniowych realizowanych na podstawie specustawy nie miałaby również zastosowania ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzje lokalizacyjne dotyczące budowy bloków wydawać miał wojewoda – niezależnie od postanowień obowiązującego planu miejscowego, tj. nawet wtedy, gdy w planie tym przewidziano całkowicie inne przeznaczenie danego terenu. Natomiast organy samorządowe miały jedynie wydawać w sprawie opinię.

W związku z licznymi kontrowersjami, po konsultacjach projekt został zmieniony m.in. w ten sposób, że to nie wojewoda, lecz rada gminy decydować ma o możliwości zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na danym terenie. Inwestycję mieszkaniową nadal można będzie zrealizować niezależnie od istnienia obowiązującego planu miejscowego, a także niezależnie od jego treści, jednak nie będzie ona mogła być sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. To z kolei stanowi pewną nowość, jako że na gruncie obowiązujących dotąd przepisów, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możliwe było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która byłaby sprzeczna z ustaleniami ww. studium (które nie stanowi przepisów prawa powszechnie obowiązującego). Po zmianach, inwestycja realizowana w oparciu o specustawę mieszkaniową będzie musiała być zgodna z ustaleniami studium. Powyższe ograniczenie (tj. wymóg zgodności ze studium) nie dotyczy jednak terenów, które w przeszłości wykorzystywane były jako terenu kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a na których obecnie funkcje te nie są realizowane.

Pozostawienie w projekcie możliwości sprzeczności inwestycji z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nadal budzi jednak obawy i jest często krytykowane. Może bowiem powodować nieprzewidywalność w zagospodarowaniu przestrzeni na terenie gminy. Właśnie temu zapobiegać miały miejscowe plany, określając, w jaki sposób może zostać zabudowany dany teren, co jest szczególne istotne nie tylko dla zapewnienia ładu przestrzennego gminy, lecz również z punktu widzenia przeciętnego mieszkańca, dla którego ważne jest, jaka zabudowa może powstać w jego najbliższym sąsiedztwie.

Nowa procedura dla inwestycji mieszkaniowych

Co istotne, po wejściu w życie specustawy mieszkaniowej, to do inwestora należeć będzie decyzja, czy będzie chciał realizować inwestycję na dotychczasowych zasadach (o ile oczywiście będzie to zgodne z tymi zasadami), czy też zechce skorzystać ze specustawy mieszkaniowej. W przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, ta druga opcja pozwalać będzie na uniknięcie konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Zamiast tego możliwe będzie uzyskanie pozwolenia na budowę w oparciu o wydawaną przez gminę/miasto uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Wniosek o wydanie takiej uchwały, wraz z wymaganymi dokumentami (w szczególności tzw. koncepcją urbanistyczno-architektoniczną oraz wizualizacją), inwestor winien złożyć do rady gminy, za pośrednictwem właściwego miejscowo wójta/burmistrza/prezydenta miasta. Ten obowiązany będzie w pierwszej kolejności do jego publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej, a następnie do przekazania wniosku do rady gminy. W kolejnym etapie, w ciągu 21 dni możliwe będzie wniesienie uwag do wniosku (w postaci papierowej lub elektronicznej, tj. za pomocą środków komunikacji elektronicznej). Co więcej, wójt/burmistrz/prezydenta miasta zobowiązany będzie również do przekazania wniosku – celem zaopiniowania – odpowiednim instytucjom, np. wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków, a ponadto – w zależności od inwestycji – do poinformowania o możliwości przedstawienia opinii również innych zainteresowanych instytucji, m.in. właściwego regionalnego dyrektora ochrony środowiska, komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej czy wojewódzkiego inspektora sanitarnego. Dopiero wówczas sprawą zajmą się radni gminy, którzy w oparciu o określone kryteria, w terminie 60 dni od złożenia wniosku przez inwestora, podejmą uchwałę decydującą, czy na określonym terenie możliwa jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Termin podjęcia uchwały będzie mógł zostać wydłużony maksymalnie o kolejne 30 dni.

Warunki ustalenia lokalizacji inwestycji

Skorzystanie przez inwestora ze specjalnego trybu wprowadzonego specustawa mieszkaniową, obwarowane jest jednak pewnymi ograniczeniami oraz wymaga spełnienia określonych warunków. W ramach powyższego warto zwrócić uwagę w szczególności na wskazane poniżej kwestie.

Ustalenie lokalizacji inwestycji w trybie specustawy nie może nastąpić w odniesieniu do terenów, dla których wymagane jest uzyskanie zgody na przeznaczenie gruntów rolnych poza granicami administracyjnymi miast na cele nierolnicze (na podstawie przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych), ani też terenów przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym.

W zależności od lokalizacji i liczby mieszkańców miasta, specustawa wprowadza ograniczenia dla liczby kondygnacji budynków objętych inwestycją: nie więcej niż 4 kondygnacje nadziemne poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 tys.; natomiast w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. – nie więcej niż 14 kondygnacji nadziemnych.

Ponadto inwestycję mieszkaniową lokalizuje się na terenie, który ma zapewniony:

• właściwy dostęp do drogi publicznej,
• zgodnie z zapotrzebowaniem, dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, o której mowa w odpowiednich przepisach odrębnych (1),
• zgodnie z zapotrzebowaniem, dostęp do sieci elektroenergetycznej,
• dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o wymaganej w ustawie powierzchni.

Niezbędne jest również zachowanie wskazanych w specustawie maksymalnych odległości od przystanku komunikacyjnego, szkoły podstawowej i przedszkola (przy czym odległości te uzależnione są od liczby mieszkańców danego miasta).

Jednocześnie jednak należy wskazać na możliwość prowadzenia działalności handlowej i usługowej – w ramach:

• wyodrębnionej części inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej,
• samodzielnego obiektu budowlanego o pow. sprzedaży nie większej niż 2000 m²,

pod warunkiem jednak, że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej mieszkań.

Podejmując uchwałę, rada gminy ma wziąć pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Natomiast w treści uchwały określone zostaną m.in.:

• rodzaj inwestycji,
• granice terenu objętego inwestycją mieszkaniową,
• minimalną i maksymalną powierzchnię użytkową mieszkań,
• minimalną i maksymalną liczbę mieszkań,
• określenie zakresu inwestycji przeznaczonego na działalność handlową lub usługową,
• zmiany w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojeniu terenu,
• powiązanie inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu,
• charakterystykę inwestycji mieszkaniowej, obejmującą kwestie związane m.in. z zapotrzebowaniem na media, miejsca postojowe czy sposób zagospodarowania odpadów.

Zaznaczenia wymaga, że uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygasa, jeżeli przed upływem 3 lat od opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę nie stała się ostateczna. Należy również zauważyć, że specustawa częściowo wyłącza zastosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego (2).

Inwestycje towarzyszące

Warto zwrócić uwagę, że ww. procedurą – poza inwestycją mieszkaniową w ścisłym tego słowa znaczeniu, zdefiniowanym w ustawie – może zostać objęta również tzw. inwestycja towarzysząca, jeżeli mieści się ona w tym samym zamierzeniu inwestycyjnym. W zakresie tego pojęcia mieścić się będą budowa, przebudowa lub zmiana sposobu użytkowania m.in. sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, przedszkoli, szkół, a nawet obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

Decyzja środowiskowa

Warto wspomnieć, że w przypadku konieczności uzyskania dla danej inwestycji mieszkaniowej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jej wydanie winno nastąpić w terminie 90 dni od dnia złożenia stosownego wniosku. Niedochowanie tego terminu przez właściwy organ stanowi podstawę do nałożenia kary przez organ wyższego stopnia w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki (podobnie jak ma to miejsce na gruncie Prawa budowlanego w przypadku niewydania decyzji pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku). Do terminu tego nie wlicza się jednak terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.

Pozwolenie na budowę inwestycji mieszkaniowej/towarzyszącej

Podobnie jak decyzja o warunkach zabudowy, uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie będzie rodziła praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W postępowaniu prowadzonym na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane(3), w przypadkach gdy mowa jest w nich o decyzji o warunkach zabudowy, rozumie się przez to także uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (lub inwestycji towarzyszącej). Uchwała ta będzie wiążąca dla organu wydającego pozwolenie na budowę. Co więcej, w przypadku, gdy na podstawie ww. uchwały zostanie wydane pozwolenie na budowę, wygaśnięciu ulegają pozostałe uchwały, wydane w odniesieniu do tego samego terenu.

Co ciekawe, na wniosek inwestora, w decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ zezwoli również na usunięcie drzew lub krzewów znajdujących się na nieruchomościach objętych uchwałą lokalizacyjną – w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji. Rozstrzygnięcie w tej sprawie wydawane będzie jednak po uzgodnieniu odpowiednio z wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta, a w przypadku takiej konieczności – również z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Decyzji o pozwoleniu na budowę będzie mógł zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności, w przypadku gdy będzie to niezbędne ze względu na ważny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony. Niezależnie od powyższego, w przypadku wniesienia odwołania, istotnym novum jest natomiast wprowadzenie:

• obowiązku zawarcia w odwołaniu zarzutów, odnoszących się do decyzji, określenia istoty i zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywania dowodów uzasadniających to żądanie,
• skróconego terminu na rozpatrzenie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę – termin ten wynosi bowiem jedynie 21 dni,

co stanowi szczególne regulacje w porównaniu do zasad ogólnych wynikających z k.p.a.

Pozwolenie na użytkowanie

Zaznaczenia wymaga, że do oddania do użytkowania budynków, wybudowanych w trybie specustawy w ramach inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej, konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Organem właściwym do jej wydania będzie właściwy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, który – poza standardowymi kwestiami, wynikającymi z Prawa budowlanego – kontrolował będzie również spełnienie przez inwestycję standardów wymaganych specustawą. Warto również podkreślić, że po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, nie będzie można już dokonać zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego (ograniczenie to nie dotyczy części przeznaczonej na działalność handlową lub usługową).

Obowiązywanie specustawy

 Jak już wyżej wspomniano, specustawa mieszkaniowa została już podpisana przez Prezydenta. Wejście w życie nowych przepisów nastąpi po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Obowiązywanie ustawy przewidziane zostało jednak jedynie na czas określony, tj. 10 lat – z dniem 31 grudnia 2028 r. ustawa utraci moc.

Masz pytania dotyczące specustawy mieszkaniowej? Skontaktuj się z nami, wyjaśnimy Twoje wątpliwości. 

***

(1) w ustawie z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2018 r., poz. 1152).

(2) ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. z 2017 r., poz. 1257 z późn. zm., powoływana dalej jako „k.p.a.”).

(3) ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm., powoływana dalej jako „Prawo budowlane”).