Zarówno deweloperzy, jak i inne podmioty czy też osoby prywatne, często są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi przeznaczonych na cele inwestycyjne gruntów, których wielkość pozwala na realizację więcej niż jednej inwestycji / jednego obiektu. W takim przypadku często dokonywany jest podział nieruchomości. Może to jednak skutkować nałożeniem opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Podział nieruchomości zwykle dokonywany jest w celu formalnego wyodrębnienia nieruchomości i uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych oraz zbycia nowo wydzielonych działek. Zarówno kwestie dotyczące podziału nieruchomości, jak również zasady nakładania opłat adiacenckich, regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami1. Zgodnie z art. 4 pkt 11 tej ustawy, przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Podstawa do nałożenia opłaty adiacenckiej

Jak wynika z powyższego, podstawą do nałożenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, a jedną z sytuacji, w której taki wzrost wartości może nastąpić, jest – co do zasady –  wspomniany wyżej podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa (nie dotyczy to podziałów nieruchomości dokonywanych niezależnie od ustaleń planu miejscowego). Kluczowe pozostaje zatem każdorazowe ustalenie, czy dokonanie podziału nieruchomości rzeczywiście spowodowało wzrost jej wartości.

W tym celu konieczne jest porównanie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Wartość tę określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Natomiast sam stan nieruchomości przyjmuje się:

 – przed podziałem – na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości,

 – po podziale – na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości).

Wartością nieruchomości będzie suma wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej uzyskiwana jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wartości nieruchomości2. Warto przy tym wskazać, że sporządzanie operatów szacunkowych podlega szczególnym regulacjom, określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego3.

Wysokość opłaty

Wysokość opłaty adiacenckiej ustalana w oparciu o stawkę procentową, o której decyduje rada gminy w drodze uchwały, jednak maksymalnie może ona wynosić 30% powstałej różnicy wartości nieruchomości. Warunkiem jest jednak obowiązywanie stosownej uchwały rady gminy w dniu, w którym stała się ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości albo prawomocne stało się orzeczenie o podziale nieruchomości. Powyższa data jest również decydująca dla ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty – przyjmuje się bowiem stawkę obowiązującą właśnie w tym dniu4.

Procedura nałożenia opłaty

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej odpowiednio przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Samo postępowanie w tej sprawie może zostać wszczęte w terminie do 3 lat od dnia, w których decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne5. Postępowanie to prowadzone jest w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego6. W konsekwencji, przed wydaniem decyzji organ winien umożliwić stronie wypowiedzenie się co do zebranych materiałów i dowodów oraz zgłoszonych żądań. Obejmuje to również uprawnienie do zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym, co może być szczególnie istotne dla ochrony interesów strony. W przypadku bowiem powzięcia uwag czy stwierdzenia naruszeń, operat taki może zostać zakwestionowany.

Od decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką przysługuje odwołanie. Obowiązek wniesienia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Opłata może również zostać rozłożona na raty. Ponadto wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji na zasadach określonych w ustawie7.

Kancelaria DSK reprezentuje Klientów w sprawach dotyczących ustalenia opłaty adiacenckiej, a także w innych sprawach związanych z prowadzeniem inwestycji budowlanych, w tym inwestycji deweloperskich.

_______

1 t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 z późn. zm. (zwana dalej ustawą).

2 art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 ustawy.

3 Dz.U. z 2004 r., nr 207, poźn. 2109 z późn. zm.

4 art. 98a ust. 1 ustawy.

5 art. 98a ust. 1 ustawy.

6 ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 z późn. zm.).

7 art. 148 ust. 3 w zw. z art. 98a ust. 1 ustawy.