15 lipca 2024 roku zostało wprowadzone rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, które istotnie zmienia podejście do planowania przestrzennego i budownictwa w Polsce. Rozporządzenie to, dotyczące sposobu ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, weszło w życie 26 lipca 2024 roku. Nowe przepisy mają na celu uproszczenie oraz ujednolicenie procesu wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co jest szczególnie ważne w miejscach, gdzie brakuje lokalnych planów zagospodarowania.
Cel i założenia rozporządzenia
Głównym celem wprowadzonego rozporządzenia jest harmonizacja oraz zwiększenie przejrzystości w procesie planowania przestrzennego w Polsce. Dzięki temu ma zostać usprawniony proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co jest kluczowe dla deweloperów i inwestorów. Rozporządzenie wprowadza jasno określone wymagania dotyczące kluczowych aspektów nowych projektów budowlanych, takich jak linie zabudowy, intensywność zabudowy, udział powierzchni zabudowy, wysokość budynków, geometria dachu, powierzchnia biologicznie czynna oraz minimalna liczba miejsc parkingowych.
Ustalanie linii zabudowy
Jednym z istotnych elementów nowych przepisów jest sposób ustalania linii zabudowy. Zgodnie z rozporządzeniem, linia zabudowy będzie wyznaczana jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. W przypadku, gdy istniejąca linia zabudowy tworzy uskok, nową linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii budynku znajdującego się w większej odległości od pasa drogowego. Linia ta może być ustalona jako nieprzekraczalna lub obowiązująca, z możliwością dodatkowego ustalenia linii dla kondygnacji podziemnych, uwzględniając lokalne uwarunkowania.
Intensywność zabudowy i udział powierzchni zabudowy
Nowe przepisy określają również zasady ustalania intensywności zabudowy. Maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna nadziemna intensywność zabudowy są ustalane na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla analizowanego obszaru z tolerancją do 20%. Z kolei minimalną intensywność zabudowy ustala się na podstawie najmniejszej wartości wskaźnika dla działki na analizowanym terenie. Podobnie ustalany jest udział powierzchni zabudowy, który opiera się na średnim wskaźniku dla obszaru analizowanego.
Wysokość zabudowy i geometria dachu
Rozporządzenie wprowadza również nowe zasady dotyczące wysokości zabudowy oraz geometrii dachu. Wysokość budynków ma być ustalana na podstawie wysokości zabudowy na działkach sąsiednich przylegających do tej samej drogi publicznej. W przypadku występowania uskoku, przyjmuje się średnią wielkość wysokości z sąsiednich działek. Geometria dachu, w tym kąt nachylenia i układ połaci dachowych, ma być zgodna z istniejącymi dachami na analizowanym obszarze, co pozwoli na zachowanie spójności architektonicznej.
Powierzchnia biologicznie czynna i minimalna liczba miejsc parkingowych
Nowe przepisy określają również minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, który ustalany jest na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego. Ma to na celu ochronę terenów zielonych i zapewnienie odpowiedniego bilansu środowiskowego. Dodatkowo, minimalna liczba miejsc parkingowych jest określana w stosunku do liczby lokali mieszkalnych, usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku oraz liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych.
Znaczenie dla deweloperów i inwestorów
Nowe rozporządzenie ma ogromne znaczenie dla deweloperów i inwestorów, którzy planują realizację nowych projektów budowlanych na terenach, gdzie brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy te dostarczają jasnych wytycznych dotyczących wymaganych analiz i dokumentacji, co znacząco usprawnia proces uzyskiwania niezbędnych pozwoleń. Dzięki temu, procesy budowlane mogą być realizowane szybciej i bardziej efektywnie, przy jednoczesnym zachowaniu ładu przestrzennego i dbałości o środowisko.
To może być ważny krok w kierunku bardziej uporządkowanego i transparentnego planowania przestrzennego w Polsce. Jest to szczególnie ważne w kontekście dynamicznie rozwijającego się sektora budowlanego i rosnących potrzeb inwestorów.
