Business Insider | Lokator nie płaci czynszu? Jak odzyskać mieszkanie

Gdy wynajmujący mieszkanie zwleka z podjęciem formalnych działań wobec nierzetelnego najemcy, często popełnia podstawowy błąd. Najpierw dzwoni, prosi o zapłatę, czeka na poprawę sytuacji i liczy na polubowne rozwiązanie problemu. W tym czasie zadłużenie rośnie, a odzyskanie mieszkania staje się coraz trudniejsze.

Jak podkreśla Dorota Strzesak, radca prawny i doradca restrukturyzacyjny w DSK Kancelaria, w przypadku zaległości czynszowych należy działać formalnie i zgodnie z procedurą. Równolegle warto zadbać o odpowiednią konstrukcję umowy najmu, aby ograniczyć ryzyko podobnych problemów w przyszłości.

Od czego zacząć?

Pierwszym krokiem jest dokładne ustalenie wysokości zadłużenia oraz skierowanie do najemcy wezwania do zapłaty. Jeżeli nie przyniesie ono rezultatu, właściciel powinien przygotować pismo stanowiące uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. W takim piśmie należy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległych oraz bieżących należności.

Zgodnie z art. 687 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący przed wypowiedzeniem umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia powinien uprzedzić go na piśmie i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległości.

Dopiero brak zapłaty po upływie tego terminu pozwala przejść do kolejnych działań, w tym skierowania sprawy na drogę sądową.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli mimo dodatkowego terminu najemca nadal nie reguluje należności, właściciel powinien wypowiedzieć umowę najmu.

Wypowiedzenie powinno zostać sporządzone na piśmie i zawierać:

• podstawę wypowiedzenia,
• wysokość zaległości,
• okres, za jaki powstały zaległości,
• informację o wcześniejszym uprzedzeniu,
• datę zakończenia umowy.

Bez skutecznego wypowiedzenia umowy odzyskanie lokalu będzie w praktyce bardzo utrudnione.

Wszystkie pisma należy wysyłać listem poleconym

Od pierwszego wezwania do zapłaty aż po wypowiedzenie umowy najmu korespondencję należy wysyłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. W formularzu warto wskazać rodzaj przesyłki, np. „wezwanie do zapłaty”.

Zwrotne potwierdzenie odbioru jest istotnym dowodem zachowania wymaganych procedur i terminów. W praktyce zdarza się bowiem, że lokatorzy nie odbierają korespondencji, a następnie twierdzą, że nie otrzymali żadnych pism i że umowa najmu nadal obowiązuje.

W prawie cywilnym znaczenie ma nie to, czy adresat faktycznie przeczytał pismo, lecz czy miał realną możliwość zapoznania się z jego treścią. Jest to jedna z podstawowych zasad przy ocenie skuteczności wypowiedzenia najmu.

Podwójne awizo nie stanowi automatycznej gwarancji skuteczności doręczenia, ale może pomóc wykazać, że przesyłka została prawidłowo skierowana do najemcy, a brak jej odbioru wynikał wyłącznie z jego zachowania. Szczególne znaczenie ma to w sytuacjach, gdy lokator celowo unika odbierania korespondencji.

Co zrobić, gdy lokator nie opuszcza mieszkania?

Jeżeli mimo wypowiedzenia umowy lokator nadal zajmuje lokal, właściciel musi skierować sprawę do sądu.

Nie wolno samodzielnie usuwać lokatora z mieszkania poprzez:

• zmianę zamków,
• odcięcie mediów,
• usunięcie rzeczy najemcy,
• siłowe wejście do lokalu.

Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność karną, w szczególności za naruszenie miru domowego.

Eksmisja może nastąpić wyłącznie na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Oznacza to konieczność wniesienia pozwu i uzyskania korzystnego rozstrzygnięcia.

Kiedy można żądać eksmisji?

Podstawą wypowiedzenia umowy i późniejszego żądania eksmisji mogą być:

• zaległości w zapłacie czynszu,
• zaległości w opłatach za media, jeżeli są one rozliczane przez właściciela.

Jeżeli natomiast najemca zawarł umowy bezpośrednio z dostawcami mediów, roszczenia z tytułu nieopłaconych rachunków przysługują tym podmiotom, a nie właścicielowi mieszkania.

Co istotne, pozew o eksmisję powinien zostać wniesiony dopiero po skutecznym wypowiedzeniu umowy i upływie okresu wypowiedzenia. W przeciwnym razie lokator nadal posiada tytuł prawny do zajmowania lokalu.

Eksmisja może potrwać bardzo długo

Postępowania eksmisyjne często trwają wiele miesięcy, a niekiedy nawet kilka lat. Nawet po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisję przeprowadza wyłącznie komornik.

Dodatkowo sąd może przyznać lokatorowi prawo do lokalu socjalnego. W takiej sytuacji wykonanie eksmisji może zostać odłożone do czasu wskazania odpowiedniego lokalu przez gminę.

Można dochodzić również zapłaty

Po skutecznym wypowiedzeniu umowy właściciel może dochodzić:

• zaległego czynszu,
• odsetek,
• odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu najmu.

Roszczenia te mogą zostać dochodzone łącznie z eksmisją albo w odrębnych postępowaniach. W niektórych przypadkach rozdzielenie spraw może okazać się korzystniejsze procesowo.

Warto również pamiętać, że zgodnie z art. 688¹ Kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu i niezdolnych do samodzielnego utrzymania się. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do okresu ich faktycznego zamieszkiwania w lokalu.

Jak pokazuje praktyka, odzyskanie mieszkania od nierzetelnego lokatora bywa procesem długotrwałym i kosztownym. Dlatego tak istotne jest szybkie reagowanie na pierwsze zaległości oraz prawidłowe przeprowadzenie wszystkich wymaganych czynności formalnych.