Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich, czyli na co powinien uważać deweloper

Niedozwolone klauzule umowne na gruncie kodeksu cywilnego

Definicji niedozwolonych klauzul umownych – zwanych również klauzulami abuzywnymi – należy szukać w kodeksie cywilnym (w art. 385¹ i następnych), w którym określono je jako postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione z nim indywidualnie, jeżeli kształtują one jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Ustawodawca wyłączył z tego katalogu postanowienia określające główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

W kodeksie cywilnym wskazano również wprost, co należy rozumieć przez „postanowienia nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem” – zdefiniowano je jako te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Powyższe w szczególności odnosi się do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy, zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta (dewelopera).

Katalog klauzul niedozwolonych

W art. 385³ kodeksu cywilnego zawarto katalog dwudziestu trzech klauzul niedozwolonych, które należy traktować jedynie jako ich przykłady – sam kodeksowy katalog zaś, jako otwarty. W konsekwencji powyższego kodeks cywilny nie jest jedynym źródłem klauzul niedozwolonych. Jako jedne z najczęściej pojawiających się w obrocie klauzul niedozwolonych należałoby wskazać np. klauzule, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta oraz uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie.

Kolejnym, równie ważnym źródłem postanowień abuzywnych, pozostaje rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w którym znaleźć można kilkaset klauzul uznanych za niedozwolone w odniesieniu do umów zawieranych w szeroko pojętej branży nieruchomości.

Klauzule niedozwolone, o których mowa powyżej, należy oczywiście odróżnić od postanowień umownych, których stosowanie zostało wprost zabronione w ustawie deweloperskiej. Jednym z zabronionych przez ww. ustawę postanowień jest wskazanie, że nabywca, który kupuje nieruchomość od dewelopera, obowiązany jest do pokrycia całości taksy notarialnej za zawarcie umowy deweloperskiej przed notariuszem. Postanowienie takie pozostaje nieważne – tak jak postanowienie uznane za klauzulę abuzywną.

Konsekwencje zawarcia w umowie klauzul niedozwolonych

Deweloper, który nie zadbał o sporządzenie umowy wolnej od klauzul niedozwolonych, powinien liczyć się z szeregiem konsekwencji. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, niedozwolone postanowienie umowne nie wiąże konsumenta, co w oczywisty sposób wpływa na sytuację prawną dewelopera – konsument bowiem nie jest obowiązany respektować postanowień, które uznano za klauzulę niedozwoloną lub łudząco podobną do postanowień abuzywnych.

Jednym z bardziej dolegliwych dla dewelopera skutków stosowania klauzul abuzywnych w umowach może być wszczęcie postępowania przed Prezesem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, które może zakończyć się nałożeniem na dewelopera kary pieniężnej w wysokości do 10% obrotu osiąganego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Konsekwencje pozaprawne, które również należy brać pod uwagę, to utrata renomy dewelopera, jako że tego typu sprawy często okazują się cieszyć zainteresowaniem mediów.

Klauzule abuzywne w praktyce

Tematyka klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich jest niezwykle obszerna, z uwagi na istnienie kilkuset klauzul umowych, które zostały wpisane do rejestru jako niedozwolone. Należy również mieć na uwadze, że niewystępowanie danego postanowienia w katalogu zawartym w kodeksie cywilnym lub rejestrze klauzul niedozwolonych nie oznacza jeszcze, że w wyniku podjętych przez konsumenta – a następnie właściwe organy – czynności, postanowienie takie nie zostanie uznane za klauzulę abuzywną lub łudząco podobną. Każdy przypadek wymaga bowiem indywidualnej analizy z uwzględnieniem wielu czynników – w tym możliwości naruszenia interesów konsumentów.

Sporządzenie dobrej, wolnej od klauzul abuzywnych umowy deweloperskiej może wymagać pomocy profesjonalnego prawnika. Kancelaria DSK pomaga swoim klientom w konstruowaniu takich umów oraz ich weryfikacji.

Kontakt: 

Marta Dziewulska: m.dziewulska@dsk-kancelaria.pl