Niektórzy inwestorzy, skuszeni wizją maksymalizacji pozostałego obszaru działki, chcą budynek postawić jak najbliżej granicy. Jednak zawsze należy pamiętać, że usytuowanie projektu domu na działce jest regulowane przepisami prawa. Jeśli faktyczne umiejscowienie budynku będzie zbyt blisko granicy w sposób niezgodny z pozwoleniem na budowę, inwestor może mieć problemy z doprowadzeniem do normalnego użytkowania budynku.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie reguluje kwestie techniczne, w tym umiejscowienia budynków na działce i odległości od granicy. Zasada jest prosta: budynek powinien być odsunięty co najmniej 3 m od granicy jeśli na ścianie przy granicy nie ma okien i drzwi. Jeśli takie otwory są, to odległość winna wynosić co najmniej 4 m. Co ciekawe, szklane pustaki (tzw. luksfery) nie są traktowane jako okna, a pełna ściana.

Powyższa zasada 3-4 m to reguła, od której są przewidziane pewne wyjątki. Nadmienić należy, że żadne z reguł opisanych w niniejszym artykule nie ma zastosowania, gdy sąsiednia działka jest działką drogową. W takim przypadku zachowanie wskazanych odległości nie jest wymagane.

Kiedy można umiejscowić budynek bliżej

Jeśli plan miejscowy przewiduje taką możliwość, dopuszcza się zmniejszenie takiej odległości do 1,5 m od granicy. W niektórych sytuacjach możliwe będzie sytuowanie budynku bezpośrednio na granicy, ale tylko jeśli budynek będzie przylegał ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce. Oczywiście należy cały czas pamiętać o konieczności zachowania zgodności z pozostałymi wymogami planu miejscowego lub warunków zabudowy.

Szczególna sytuacja wąskich działek

Przepisy przewidują też sytuację, w której inwestycja prowadzona jest na wąskiej działce budowlanej, tj. o szerokości 16 m lub mniejszej. Wówczas zastosowanie się do „zasady 4 m” powodowałoby znaczne utrudnienia dla inwestora i powodowałaby powstanie potencjalnie nieestetycznych i niefunkcjonalnych budynków podłużnych jak wagony kolejowe. W tym przypadku dopuszcza się budowę bliżej niż wskazane 4 m, ale ścianą bez okien i drzwi. Nadal jednak nadal nie może to być bliżej niż 1,5 m.

Co z budynkami gospodarczymi?

Niektórzy chętnie na nieruchomości umieszczają budynki gospodarcze. Takie budynki gospodarcze mogą być stawiane na warunkach „preferencyjnych” jeśli są to budynki parterowe, wolnostojące, do 35 m2 powierzchni zabudowy – mogą to być także garaże, wiaty czy oranżerie. Jeśli długość takiego budynku nie przekracza 6,5 m i nie jest on wyższy niż 3 m, to wówczas może zostać usytuowany bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m, ale ścianą bez okien i drzwi. Oznacza to także, że nie można usadowić naszej przysłowiowej szopy na narzędzia w całkowicie dowolnym miejscu, np. 0,7 m od granicy działki. Musi ona znajdować się albo na samej granicy, albo zachowywać przynajmniej 1,5 m odstępu. Warto przy tym wspomnieć, że tego rodzaju budynki gospodarcze nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę (wystarczy zgłoszenie).

Zgoda sąsiada się nie przyda

Gdzieniegdzie funkcjonuje jeszcze pamięć o historycznych przepisach pozwalających na budowę bez zachowania odległości wynikających z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury, jeśli uzyska się na to zgodę sąsiada – właściciela działki, na granicy z którą zamierzaliśmy realizować „nieprzepisową” inwestycję. Sąsiad może stać się stroną postępowania administracyjnego w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę (może mieć prawo wglądu do akt, składania wniosków, zażaleń, odwołań czy skarg do sądów administracyjnych) jeśli nasza inwestycja oddziaływa na jego nieruchomość. Jednak sąsiad nie może nam skutecznie zezwolić na niestosowanie się do obowiązujących przepisów prawa.