Co to jest sprzedaż z wolnej ręki?

Sprzedaż z wolnej ręki oznacza, w najprostszym ujęciu, nic innego jak przyspieszony sposób sprzedaży stosowany w trakcie prowadzenia czynności egzekucyjnych przez komornika, charakteryzujący się często większą wolnością w wyborze kupującego, a także swobodniejszym procesem negocjacyjnym m.in. co do warunków sprzedaży. 

Sprzedaż z wolnej ręki dotyczy zarówno ruchomości, jak i nieruchomości, a także zajętych innych praw majątkowych, co zostanie omówione szerzej poniżej. Na potrzeby opracowania, sprzedaż z wolnej ręki zostanie przedstawiona w ramach postępowania egzekucyjnego, które znajduje swoją podstawę prawną w przepisach Kodeksu Postępowania Cywilnego (KPC). Nie należy jednak zapominać, iż instytucja ta znajduje również szerokie zastosowanie na gruncie przepisów Prawa Upadłościowego (PrUpad).

Licytacja publiczna majątku dłużnika, prowadzona w ramach postępowania egzekucyjnego, co do zasady, gwarantuje uzyskanie najlepszej ceny sprzedaży zajętego przedmiotu, z uwagi na udział większej ilości oferentów. Ustawowy obowiązek oszacowania wartości przedmiotu zajęcia, który również ukształtowany jest w przepisach związanych z egzekucją wierzytelności, ma natomiast gwarantować uzyskanie jak najlepszej ceny wywołania. Te założenia nie zawsze sprawdzają się jednak w rzeczywistości. Problematyczna staje się bowiem licytacja w momencie, gdy krąg potencjalnych nabywców licytowanego przedmiotu jest bardzo wąski, a jego występowanie w obrocie rzadkie. Wówczas sprzedaż z wolnej ręki, a niekiedy nawet bez dokonanego wcześniej oszacowania, może być bardziej efektywna i przede wszystkim szybsza, co często stanowi priorytet dla wierzyciela.

Sprzedaż z wolnej ręki ruchomości

Zgodnie z treścią art. 864 KPC, sprzedaż zajętych ruchomości nie może nastąpić wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się zajęcia tj. od dnia, w którym upłynie termin do złożenia środka odwoławczego. Istnieją jednakże dwa wyjątki od powyższej reguły. Komornik jest uprawniony do sprzedaży ruchomości bezpośrednio po dokonaniu ich zajęcia: 1) gdy ruchomości mogą ulec łatwemu zepsuciu, konieczne jest nad nimi sprawowanie ciągłego nadzoru lub ich przechowywanie powodowałoby nadmierne koszty; 2) w sytuacji kiedy zajęta ruchomość to inwentarz żywy, a dłużnik odmówił sprawowania nad nią nadzoru. Wprowadzony dwutygodniowy termin, ma zagwarantować ochronę interesów stron postępowania, a także prawidłowość w stosowaniu przepisów, regulujących etap związany ze sprzedażą w drodze licytacji publicznej.

Ustawodawca uzależnił podjęcie czynności przez komornika, w zakresie sprzedaży ruchomości z wolnej ręki, od wyrażenia zgodny przez dłużnika na taką sprzedaż oraz od określenia przez niego ceny minimalnej zbycia (art. 864 (1) KPC). Wierzyciel nie jest jednak w tej sytuacji pozbawiony możliwości interwencji (sprzeciw). Jeżeli natomiast żaden z wierzycieli zaangażowanych w egzekucję, nie sprzeciwi się czynności w terminie tygodnia, a w przypadku ruchomości wymienionych powyżej, w terminie trzech dni (od dnia zawiadomienia go przez komornika o zamiarze jej przeprowadzenia i minimalnej cenie zbycia określonej przez dłużnika), wówczas dochodzi do sprzedaży z wolnej ręki. Dopuszczalność przeprowadzenia sprzedaży, bez zastosowania przytoczonych przepisów, była uzależniona w przeszłości od zgody wszystkich wierzycieli. Tym samym czasochłonne uzyskanie zgody na sprzedaż danej ruchomości, negatywnie wpływało na szybkość postępowania. Aktualnie wystarczające jest, aby bezskutecznie upłynął oznaczony termin na wniesienie sprzeciwu ze strony wierzyciela. Milczenie wierzyciela zostało zatem uznane przez ustawodawcę za aprobatę podejmowanych czynności. 

Odnosząc się do kwestii ceny minimalnej, w kodeksie nie określono kryteriów ustalenia przez dłużnika minimalnej ceny zajętej ruchomości. Prowadzi to więc od wniosku, że może to być zarówno cena ustalona w wyniku oszacowania, jak i cena symboliczna. 

Sprzedaż z wolnej ręki innych praw majątkowych

Pojęcie prawa majątkowego, kojarzyć należy w szczególności z prawem związanym z interesem ekonomicznym danej osoby uprawnionej. Do kategorii innych praw majątkowych zalicza się prawa, które nie są związane z ruchomościami lub nieruchomościami, a odnoszą się do odmiennego rodzaju praw takich jak między innymi prawo z patentu, prawo z rejestracji znaku towarowego, prawa wynikające z udziału w spółce handlowej etc. W ramach przepisów kodeksu postępowania cywilnego, ustawodawca wyróżnił kategorię egzekucji z innych praw majątkowych, zakładając ich szczególny charakter i niejednorodność.

Komornik może sprzedać zajęte prawo z wolnej ręki, po cenie nie niższej niż 75% ceny oszacowania, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej (np. art. 185 Kodeksu Spółek Handlowych). Sprzedaż zajętego prawa z wolnej ręki nie może nastąpić wcześniej niż czternastego dnia od dokonania oszacowania (art. 911 (7) KPC). Dłużnik jednakże jest uprawniony do złożenia wniosku w przedmiocie odstąpienia od oszacowania, ale może tego dokonać tylko za zgodą wierzyciela. Dłużnik w składanym wniosku powinien określić cenę minimalną, lecz co istotne, nie może ona prowadzić do naruszenia interesów majątkowych wierzycieli, w przeciwnym razie wierzyciel zapewne nie wyrazi zgody na odstąpienie od szacowania. Dłużnik ponadto ma możliwość wskazania osoby nabywcy, czy też kolejności, w jakiej prawo nabycia będzie przysługiwało, w sytuacji większej ilości chętnych. W przypadku, gdy do sprzedaży nie dojdzie w terminie tygodnia od dnia, w którym wierzyciel wyraził zgodę na sprzedaż, komornik sprzedaje zajęte prawo w drodze licytacji, chyba że wierzyciel wyrazi zgodę na ponowną sprzedaż z wolnej ręki.

W omawianym rodzaju egzekucji zasadą jest, że sprzedaż zajętego prawa następuje z wolnej ręki. Ustawodawca dokonał odwrócenia reguły obowiązującej w przypadku egzekucji z ruchomości i nieruchomości, gdzie zasadą jest sprzedaż licytacyjna, od której stosowane są wyjątki. W doktrynie wskazuje się na wątpliwości, czy zastosowanie mechanizmu minimalnej ceny sprzedaży na poziomie 75% ceny oszacowania oraz wyłączenie dopuszczalności sprzedaży w ciągu czternastu dni od daty oszacowania, jest wystarczające dla ochrony interesów stron postępowania egzekucyjnego. W obecnym stanie prawnym komornik samodzielnie bowiem podejmuje decyzję o dopuszczalności sprzedaży z wolnej ręki, przy zastrzeżeniu, że decyzja ta podlega wyłącznie kontroli sądowej w trybie skargi na czynność komornika. Wydaje się w tym kontekście, iż dla pełnej realizacji interesów można by uzależnić dopuszczalność sprzedaży z wolnej ręki, od zgody wierzyciela i dłużnika tak, jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży ruchomości z wolnej ręki.

Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej

Komentowany przepis z art. 1013 (3) KPC, wprowadza możliwość zastosowania sprzedaży z wolnej ręki, która odnosi się do niezabudowanej nieruchomości gruntowej, nieobciążonej na rzecz osób trzecich. Powyższa regulacja została ustanowiona w ramach działu KPC dotyczącego uproszczonej egzekucji z nieruchomości, celem przyspieszenia zakończenia egzekucji.

W tym przypadku ustawodawca w treści przepisów pominął kwestię, czy dokonanie sprzedaży z wolnej ręki następuje na wniosek dłużnika, wierzyciela, czy też z urzędu. W sytuacji wyjątkowej, gdy strony samodzielnie nie określiły trybu wyszukania nabywcy lub nie doszły w tym względzie do konsensusu, tryb ten ustala sąd. Z powyższego można więc wnioskować, iż sprzedaż z wolnej ręki następuje z inicjatywy którejkolwiek ze stron postępowania egzekucyjnego, tj. wierzyciela lub dłużnika. Skoro więc strony postępowania mają prawo do samodzielnego kształtowania wniosku o wyłonienie nabywcy, to co do zasady, można również przyjąć, że posiadają także prawo, do prowadzenia postępowania.

 Cena minimalna, za jaką można dokonać sprzedaży nieruchomości, nie może być niższa od ceny oszacowania, co nie pozwala na odstąpienie od czynności, tak jak w przypadku sprzedaży z wolnej ręki innych praw majątkowych. Sprzedaży z wolnej ręki, nie można dokonać wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Natomiast, jeżeli sprzedaż z wolnej ręki nie nastąpi w terminie miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania, to sprzedaż takiej nieruchomości zostanie przeprowadzona w drodze licytacji, w trybie przewidzianym w przepisie art. 1013 (6) KPC.

W praktyce przedmiotowa regulacja, nie spotkała się z aprobatą. Wskazuje się bowiem, że miesięczny termin na sprzedaż z wolnej ręki jest nierealny, między innymi z uwagi na długotrwały obrót korespondencji. Ponadto założenie współpracy podmiotów postępowania egzekucyjnego, czyli komornika, wierzyciela i dłużnika, w celu określenia trybu wyszukania nabywcy, może okazać się niejednokrotnie złudne i niepraktyczne.

Podsumowanie

Powyżej wskazano w sposób syntetyczny możliwości zastosowania instytucji sprzedaży z wolnej ręki, w odniesieniu do egzekucji z różnych kategorii praw majątkowych. Każdorazowo celem trybu sprzedaży z wolnej ręki, jest znaczące przyspieszenie postępowania i zmniejszenie jego kosztów. Sprzedaż z wolnej ręki jest możliwa jedynie w zakresie przewidzianym przez ustawodawcę, co sprawia, że nie zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji, będzie istniała perspektywa jej zastosowania. Niemniej jednak, warto mieć na uwadze istnienie tego typu trybu, gdyż przy spełnieniu danych kryteriów, niewątpliwą korzyść zyskuje zarówno wierzyciel, jak i dłużnik.

_____

[1] Komentarz do art. 911(7) KPC red. nacz. Rylski/red. cz. III Olaś 2023, wyd. 2/P. Zdanikowski.

[2] E. Jaceczko [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Art.506–1217. Tom II, red. O. M. Piaskowska, Warszawa 2024, art. 864.

[3] Komentarz do art.864 (1) KPC red. Marszałkowska-Krześ/Gil 2024, wyd. 34/I. Gil.

[4] Komentarz do art. 864(1) KPC Zieliński 2024, wyd. 12/Flaga-Gieruszyńska.

[5] Ignatowicz, Stefaniuk, Prawo cywilne, 2001, s. 13

[6] Komentarz do art. 911(7) KPC red. nacz. Rylski, op.cit.

[7] Ibidem.

[8] Komentarz do art. 10133 KPC red. Marszałkowska-Krześ/Gil 2024, wyd. 34/P. Gil.

[9] Kucharska A., Egzekucja z nieruchomości w trybie uproszczonym. Ocena zasadności jej dalszego funkcjonowania, Instytut Wymiaru sprawiedliwości, Warszawa 2007.

Artykuł ukazał się 7 maja 2024 roku w Dzienniku Gazecie Prawnej