Dążeniem każdego przedsiębiorcy jest unikanie ryzyk gospodarczych i zapewnienie ciągłości prowadzonego biznesu. Oczywistą przeszkodą w zwinnym kontraktowaniu i zabezpieczaniu umów jest przewlekłość postępowania wieczystoksięgowego. Postępowanie o wpis hipoteki na nieruchomości kontrahenta trwa wiele miesięcy, częściowo w związku z sytuacją epidemiczną, a częściowo w związku z przeciążeniem sądów wieczystoksięgowych. Coraz częściej przedsiębiorcy pytają, czy mogą bezpiecznie rozpocząć wykonywanie umowy i np. sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty, gdy zabezpieczeniem jest tylko wzmianka o złożeniu wniosku o wpis hipoteki.
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zabezpiecza wierzytelności jednej strony umowy (np. z tytułu zapłaty ceny). Daje możliwość zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości, na której została wpisana. Ustanowienie hipoteki następuje (najczęściej) poprzez złożenie przez dłużnika oświadczenia w formie aktu notarialnego. Następnie składany jest wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej (bardzo często przez notariusza sporządzającego akt notarialny w systemie elektronicznym). Hipoteka powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej, który dokonuje sąd wieczystoksięgowy.
W normalnych warunkach taki proces trwa około 1 miesiąca – przez ten czas strony umowy, z której wynika zabezpieczona wierzytelność, z reguły wstrzymują się z rozpoczęciem współpracy. Biznes jest w stanie zarezerwować sobie 1 miesiąc oczekiwania. Co jednak w przypadku, gdy operacja ta zajmuje nawet pół roku? Czy można rozpocząć współpracę już po akcie notarialnym?
Wzmianka o złożeniu wniosku o wpis hipoteki nie ma tej samej mocy prawnej co sam wpis. Jest informacją zamieszczoną w księdze wieczystej, że został złożony wniosek o wpis (np. po pobraniu elektronicznej księgi wieczystej jest ona tam uwidoczniona). Powoduje, że wyłączona zostaje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gdy jest w księdze wieczystej, nie można przyjąć, że dane tam ujawnione są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Co ważne, wpis hipoteki dokonywany jest ze skutkiem na dzień (godzinę i minutę) złożenia wniosku (co do zasady chwili zamieszczenia wzmianki).
W naszej praktyce spotkaliśmy się z pytaniem, czy samo zamieszczenie wzmianki o wniosku o wpis hipoteki daje wierzycielowi bezpieczeństwo prawne, które pozwala na rozpoczęcie współpracy z kontrahentem przed wpisem (powstaniem) hipoteki.
Na tak przedstawione zagadnienie należy odpowiedzieć, że ryzyko jest niskie i akceptowalne.
Po pierwsze samo zamieszczenie wzmianki w księdze wieczystej działa odstraszająco dla potencjalnego nabywcy zabezpieczanej nieruchomości. Trudno bowiem spodziewać się, że racjonalny podmiot kupi nieruchomość bez pewności co do faktycznego jej obciążenia. Co ważne, jeśli nasz kontrahent sprzeda nieruchomość przed wpisem hipoteki, ale po uczynieniu wzmianki, to hipoteka i tak zostanie wpisana na naszą rzecz, ponieważ sąd wieczystoksięgowy bierze pod uwagę stan z chwili złożenia wniosku o wpis, a nie z chwili dokonywania wpisu (tak Sąd Najwyższy w uchwale Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego, Izba Cywilna, mającej status zasady prawnej, z dnia 16 grudnia 2009 roku, sygn. akt: III CZP 80/09).
Po drugie, jeśli zadbamy o to, żeby wniosek o wpis hipoteki składał notariusz tuż po sporządzeniu aktu notarialnego (ustanowienia hipoteki) możemy liczyć na to, że wzmianka pojawi się w księdze wieczystej tego samego dnia (obowiązek złożenia wniosku o wpis obciąża notariusza w tym samym dniu co dzień sporządzenia aktu notarialnego zgodnie z art. 94 § 2 ustawy Prawo o notariacie).
Sam wniosek o wpis hipoteki wszczyna postępowanie sądowe (nieprocesowe) i nie może zostać cofnięty przez naszego kontrahenta bez naszej zgody. Nie ma zatem możliwości unicestwienia tego postępowania.
Wśród innych niebezpieczeństw można wskazać uchylenie się przez naszego kontrahenta od skutków prawnych jego oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki, jeśli oświadczenie to złożył pod wpływem błędu albo groźby. Sytuację taką należy również uznać za niezakłócającą postępowanie o wpis hipoteki już choćby z tego powodu, że notariusz ma obowiązek zadbać o to, żeby takie sytuacje nie wystąpiły, a kognicja sądu wieczystoksięgowego nie obejmuje badania tych okoliczności. Hipoteka powinna zostać również w takiej sytuacji wpisana.
Zasadnicze ryzyko, które wierzyciel powinien zidentyfikować to nielojalne, wręcz przestępcze zachowanie dłużnika. Gdyby dłużnikowi udało się po ustanowieniu hipoteki u jednego notariusza, sprzedać nieruchomość u drugiego notariusza i ten drugi złożyłby wniosek o wpis szybciej od pierwszego, to hipoteka nie zostałaby wpisana. Wydaje się, że takie ryzyko jest łatwe do zminimalizowania – wystarczy zadbać o to, żeby notariusz niezwłocznie (a nie po kilku godzinach) po ustanowieniu hipoteki złożył wniosek o wpis elektronicznie. Warto też wspomnieć, że przed ustanowieniem hipoteki notariusz bada czy naszemu kontrahentowi przysługuje prawo własności nieruchomości (chroni nas również treść księgi wieczystej zgodnie z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Innym ryzykiem, które również wydaje się marginalne, jest błędne sporządzenie aktu ustanowienia hipoteki przez notariusza, tj. w związku z uchybieniem podstawowych wymogów takiego aktu notarialnego (wtedy sąd nie wpisze hipoteki). Jest to sytuacja niezmiernie rzadka.
Podsumowując, rozpoczęcie współpracy stron umów już po uczynieniu wzmianki w księdze wieczystej (a przed wpisem hipoteki) rodzi niskie ryzyka dla pewności obrotu gospodarczego.
Wystarczy zadbać o wsparcie notariusza, który dynamicznie złoży wniosek o wpis hipoteki i ryzyko braku ustanowienia zabezpieczenia zostanie zminimalizowane.
